買っても住めない？「オーナーチェンジ」の物件とは？

オーナーチェンジとは

賃借人が住んでいる状態のままの物件を不動産売買することです。オーナーが変わるということです。（転売した物件に誰も賃借人がいなかった場合は、オーナーチェンジとは言いません。）物件を購入し、オーナーになったからと言ってその物件が満室であった場合、自分が住みたいという理由で賃借人に退去通告できるわけではないので空くまでは住むことはできません。

オーナーチェンジの魅力

投資用の不動産を探している人は、オーナーチェンジはとても魅力的なのではないでしょうか。なぜなら、賃借人がいると言うことは、その分の家賃収入は保証されているといってもいいでしょう。満室の物件であればなおさら好条件と言えます。賃借人がいるということは、すぐにリフォームをして貸しに出す必要もないのです。もちろんですが、賃借人が退去する際の敷金返還義務などすべてを当然ながら引き継がなければなりません。

オーナーチェンジ物件の注意点

賃借人がいると言うことは、部屋を買う前に見ることはできません。そのため退去後にリフォームが必要な場合の想定も必要です。
賃借人は前のオーナーからの引き継ぎとなるので、現オーナーが提示したい条件住んでしているわけではないので、賃借人の保証人などのさまざまな見直しも必要です。家賃の振込先などもオーナが変わったことを素早く賃借人に伝達しなければトラブルにもなりかねません。
また、賃借人もその部屋にずっと住み続ける保証はありません。すぐに次の賃借人がみつかればよいですが、空室状態が続くことがあるかもしれないので、そのことも想定していまければなりません。

オーナーチェンジする前に

投資の利益率を高めると見せかけ、家賃を高く設定し、一時的に親戚や知り合いなどを住ませてオーナーチェンジ後にちょっとしてから退去するといったことも実際にあったようです。家賃の設定を相場より高くしていたので借主もつかず、空室が続き家賃収入もなく、そのため相場、もしくは相場以下で家賃を設定して貸しに出さなければならないケースもでてきてしまい、実際は高利回りではなく、利回りが下がってしまっただけということにもなりかねません。また、オーナーチェンジで物件を買う時は、投資物件のため住宅ローンがつかえません。住宅ローンはあくまでも自分が住む家のために組めるローンだからです。もちろん投資するための物件なので周辺の環境や人気地域、価値が下がらず家賃相場も高めな場所を選ぶとは思いますが、そういった面でも投資物件を買う前にはよく見極めなければなりませんね。