不動産購入時の登記に掛かる登録免許税や司法書士報酬などの費用の相場は？
家や建物の持ち主をはっきりさせるための手続きを「登記」といいます。不動産購入をするときは登記の費用も用意しなくてはいけません。不動産登記の意味をしっかり理解したうえで、相場を意識しながら手続きを進めましょう。
この記事では、不動産登記やそれ以外の費用、それぞれを安くするための方法などについて解説します。
不動産登記とは
買主にとって不動産登記は、物件価格以外の費用を請求される手続きです。
それでも、不動産を購入する以上、登記を避けることはできません。ここからは、不動産登記の意味や登記事項証明書に記載する項目を説明します。
不動産登記を行うことの意味
そもそも不動産登記とは、物件の様々な情報を登記簿に記入していく事を意味します。
登記簿は一般公示され、物件の持ち主が誰であるのかが世間に知られる状態となります。不動産登記が正式に行われていることで、後々、売買の取引が発生した時の安全性は高まります。不動産は決して安い買い物ではないので、買主ができるだけ慎重に行いたいと考えるのは当然です。
登記が正しくなされていれば、物件の所有者をはっきりと確認したうえで交渉を行えます。詐欺などの不正取引に巻き込まれる確率が減り、安心して契約を結べるのです。また、売主側も自分の物件に対する所有権を第三者に堂々と示せます。
不動産登記そのものは必ずしも法的な義務ではありません。登記がされないままになっている物件もあります。
しかし、登記がなされていない物件には二重売買の不安がつきまといます。売主や買主に悪意がなかったとしても、所有権を主張する人間が複数現れてしまうと大きなトラブルになるでしょう。こうした事態を防ぐには、不動産売買が行われた時点ですぐに登記も済ませておくことが大切なのです。
登記事項証明書に書いてあること
不動産登記の際に使用する書類が「登記事項証明書」です。
その内容は、登記簿謄本とほぼ同じです。かつての名称は登記簿謄本が一般的であったものの、時代とともに登記事項証明書と呼ばれる頻度が高くなってきました。
登記事項証明書は大きく分けて4部構成になっています。まず、名称や住所といった不動産の基本情報は「表題部」に記入されます。そして、所有権について書かれているのが「権利部（甲区）」です。この部分を見れば、不動産の現在の持ち主が誰なのかがすぐにわかるようになっています。
また「権利部（乙区）」に記されるのは、抵当権や貸借権、地上権といった所有権以外の権利です。例えば、抵当権とは該当する不動産を借金の担保にしたのに債務が不履行となった場合、ほかの債権者よりも先に弁済してもらえる権利のことです。これらの権利が明確になっていないと、あとからトラブルにつながるおそれもあるので登記事項証明書が大切なのです。
最後に「共同担保目録」では、抵当権を設けたとき担保になる不動産すべてが記載されます。ただ、登記事項証明書に記載するべき項目は多いうえ、内容も複雑なので一般人が作成するとミスの出る危険が少なくありません。不正確な情報は将来的に争いの種にもなりかねないので、登記事項証明書は不動産会社や司法書士などのプロフェッショナルに相談して作成するのが得策です。
不動産購入時の登記に必要な費用と相場
あらかじめ、不動産購入時の登記にはどのような費用がかかるのかを知っておけば予算の確保も楽です。
以下、3つの費用と相場について解説していきます。
登録免許税
ただ、これらの税率はあくまで基本的な設定と言えます。条件を満たせば軽減措置が受けられ、税率は下がります。土地の所有権移転登記では2021年3月31日までの登記で、そのほかの登記は2020年3月31日までに取得したり、居住したりする場合に措置が適用されます。軽減後は、土地の所有権移転登記の税率が1.5%です。中古の建物の所有権移転登記が0.3%、新築の建物の所有権保存登記は0.15％です。そして、住宅ローン借入の際の抵当権の設定登記は0.1%まで低くなります。
第一の費用が「登録免許税」です。不動産登記に対して課せられる税金のことであり、手続きの方法によって税率が変わります。
例えば、土地や古い建物の所有権移転登記、新しい建物の所有権を定める所有権保存登記で税率は異なります。土地や中古建物の所有権の移転登記が評価額に2%をかける税率であるのに対し、所有権保存登記では0.4%です。
また、住宅ローンを組む際の抵当権を設定する登記では、税率が借入額×0.4%です。
いずれの登記が必要となるのかは、不動産取引の内容によって変わります。例えば新しい家と土地、それらを担保にした住宅ローンで購入したとすれば、土地の所有権移転登記と、新築の建物の所有権保存登記、住宅ローン借入の抵当権の設定登記が求められるでしょう。
このケースで登録免許税を試算してみます。
土地の評価額が1500万円、建物が1500万円、住宅ローンの額が3000万円だとします。すべてに軽減税率が適用されるのなら、土地の所有権移転登記に関する登録免許税は「1500万円×1.5%=22万5000円」です。
次に、新築の建物の所有権保存登記にかかる登録免許税は「1500万円×1.5%=22万5000円」となります。そして、住宅ローン借入の抵当権の設定登記にかかる登録免許税は「3000万円×0.1%=3万円」、合計で税金は48万円です。
司法書士報酬
第二の費用が「司法書士報酬」です。
不動産登記を専門家に頼んだら、報酬を支払わなくてはいけません。特に、法律の知識が乏しい人であれば司法書士に相談して登記を進めるのが無難です。相談だけなら無料で行っている事務所も多いので、まずは複数の司法書士に話を聞いて、信頼できる相手を見極めましょう。ちなみに、司法書士が代行可能な手続きは建物の所有権移転登記、土地の所有権移転登記、抵当権設定登記などです。
仮に新しく家と土地を購入する際、それらを担保にした住宅ローンで購入した場合、土地の所有権移転登記、新築の建物の所有権保存登記、住宅ローン借入の抵当権の設定登記をすることになります。いずれも司法書士に依頼できる内容です。
まず、土地の所有権移転登記は3〜7万円ほどが相場です。次に、新築の建物の所有権保存登記の相場は2〜4万円ほどです。そして、住宅ローン借入の抵当権の設定登記には相場が2～7万円ほどになります。ただし、これらの額はあくまで目安なので、物件価格や司法書士事務所の方針などの条件によって大きく変動します。
登記事項証明書代
不動産の基本情報を確認し、所有権や抵当権を把握するためには登記事項証明書が必要です。そのため、不動産売買が行われるタイミングで取得するケースは少なくありません。
そして、第三の費用として挙げられるのが登記事項証明書を法務局で発行してもらう際の「手数料」です。1通につき600円と、ほかの費用に比べると少額ではあるものの無料ではないので注意しましょう。なお、登記事項証明書は自宅に郵送してもらうことも可能です。ただし、その場合は新たに送料も負担しなくてはいけません。
手数料は原則として現金払いができないので、収入印紙を用意します。収入印紙50枚までは600円で済むものの、それ以上になると50枚ごとに100円が加算されます。
少しでも安く済ませるには、オンライン請求をする方法もあります。オンライン請求後、証明書を郵送してもらう手数料は500円、最寄りの登記所などで引き取る手数料は480円と、やや安くなります。
中古と新築の登記費用の違い
不動産登記の注意点は、中古物件と新築物件で費用が変わることです。
例えば、所有権を登記する際には新築物件に関する「保存登記」と中古物件に関する「移転登記」に分かれます。そして、それぞれ税率が異なります。保存登記はこれまで誰のものでもなかった物件についての作業、移転登記は土地や建物の所有権を人から人へ移す作業であり、全く違う内容だと言えます。
所有権の保存登記では登録免許税として、物件評価額に0.4%をかけた額が発生します。一方、所有権移転登記の登録免許税は評価額に2%をかけた額です。それぞれ、軽減後の税率は0.15%と0.3%です。
例えば、中古の家と土地を、それぞれを担保にして購入したケースでは、土地の所有権移転登記、中古の建物の所有権移転登記、住宅ローン借入の際の抵当権の設定登記を行わなくてはいけません。
その場合、土地の評価額が1500万円、建物の評価額が1500万円、住宅ローンの借入額が3000万円だとします。軽減税率を適用するとして、土地の所有権移転登記に関する登録免許税は「1500万円×1.5%=22万5000円」です。次に、中古の建物の所有権保存登記にかかる登録免許税は「1500万円×0.3%=4万5000円」です。最後に、住宅ローン借入の抵当権の設定登記にかかる登録免許税は「3000万円×0.1%=3万円」となります。この不動産登記では、税金が合計で30万円かかってきます。
登記以外に掛かる諸費用の例
不動産売買では、登記以外にもさまざまな費用が発生します。むしろ、それ以外の費用のほうが高くなることも多いので、全体像を把握しておきましょう。
以下、不動産売買の諸経費一覧です。
仲介手数料
まずは、不動産仲介業者に支払う「手数料」です。個人で不動産物件を探し、直接売主と交渉する場合には仲介業者を挟む必要がありません。
しかし、時間も情報も不足しているなかで、好条件の物件を見つけることは困難です。そのため、仲介手数料を支払ってでも業者に依頼をするケースが大半です。
また、仲介手数料は成功報酬に該当します。仮に業者が買主にとって納得のいく物件を契約期間内に紹介できなかった場合、手数料は発生しません。売主と買主が契約に立ったときにだけ、業者は法律で設けられた上限内で手数料を請求できます。
仲介手数料の上限は物件価格に応じて変わります。200万円以下の物件では、売買価格の5％に消費税を加えた額が手数料の上限です。次に、200万円を超えて400万円以下の部分については、売買価格の4%に2万円を足して消費税を加えた額となります。400万円を超える物件における手数料の上限は、売買価格の3%に6万円を足して消費税を加えた額です。
例えば、不動産会社の仲介で2000万円の物件を購入したとします。その場合、仲介手数料の上限は「2000万×3%＋6万＋消費税（10%で計算）」なので「72万6000円」です。
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売買契約時の印紙税の費用
不動産売買では、取引が成立したあとの契約書、ローンの契約書などに印紙を貼ります。それらの印紙には購入価格とは別途で「印紙税」を支払わなければいけません。通常は郵便局などに向かい、収入印紙によって収める流れをとります。
印紙代がかかってくる契約書は、「不動産購入の不動産売買契約書」「住宅ローン借入の金銭消費賃借契約書」「建築やリフォームをする際の工事請負契約書」などです。
なお、印紙代は契約書に載っている金額ごとに変動します。基本的には、金額が安ければ印紙代も少額で済みます。逆に、金額が増えると印紙代も高くなっていきます。
たとえば、10万円を超えて50万円以下の物件では不動産売買契約書の印紙代が200円です。しかし、50億円を超える物件になれば印紙代だけで48万円にもなります。
ちなみに、500万円を超えて1000万円以下の金額が記された契約書に貼る印紙代は、不動産売買契約書で5000円、金銭消費賃借契約書で1万円、工事請負契約書で5000円の印紙代です。ちなみに、物件が災害の被害を受けたケースでは非課税になることもあります。
不動産取得税
新しく不動産物件を取得した場合、各都道府県に地方税の一種である「不動産取得税」を納付しなくてはいけません。新居に入居してしばらくすると、自治体から納付書が送られてくるのが普通です。無視しても催告されるので、速やかに納めることが大切です。
なお、あくまで不動産を「取得」したことについての税金なので、売買だけでなく贈与されたケースであっても課せられます。
不動産取得税は不動産価格に税率をかけた金額が請求されます。宅地も住宅も税率は一律4%です。ただし、2021年3月31日までの期間限定で軽減措置が実施されています。この間、宅地であれば「評価額の半額の3%」が取得税です。
一方、住宅は評価額の3%です。軽減措置は期間を越えたら、引き続き実施される見通しが立っていません。期限内に各都道府県の税事務所へと赴き申告するようにしましょう。
固定資産税
不動産物件を所有している以上、毎年納税の義務が生じます。これが「固定資産税」です。もしも年度の途中に物件を購入したのであれば、その年の12月31日までの月数や日数に応じて税金を支払います。その年は1年分の税金を納める必要がありません。
毎年4月ごろになると納税通知書が送られてくるので、速やかに手続きをしましょう。納付書には期日が書いてあるので、その日までに納めないと延滞金が課せられます。固定資産税の税率は、市町村によって定められています。ただ、一部の例外を除いて「不動産の固定資産税評価額の1.4％」であるケースが大半です。
固定資産税には軽減措置も設けられています。新築マンションを購入した人は物件が建ってから5年間、新築一戸建てなら建ってから3年間、建物部分の税金が半額となります。例えば、不動産の固定評価額が2000万円の物件であれば、固定資産税は通常時28万円です。しかし、軽減措置を受ければ期限内は14万円で済みます。
住宅ローン借入のための諸費用
不動産は高い買い物なので、住宅ローンを組むケースも珍しくありません。そして、住宅ローンにはさまざまな諸経費がかかってきます。
まず、ローンを組む金融機関には「融資手数料」を支払う事が一般的です。そして、保証会社が保証人になるケースでは「ローン保証料」も発生します。そして、不動産会社がローンの手続きを進めるなら「斡旋手数料」も想定しなくてはいけません。さらに、住宅ローンを組むためには火災保険への加入も必須条件です。
住宅ローンの諸経費は、物件によって額が変わります。おおまかな目安でいうと、中古物件なら購入額の6～10%、新築物件だと3～7%程度です。ただ、それ以上かかるケースもあるので一概には断定できません。団体信用生命保険などへの加入も追加で求められるとなると、目安よりもかなり額は上がります。
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引っ越しやその他の費用
住宅ローンを組む際には、任意で地震保険に加入するかどうかを選べます。地震保険はローンの必須条件ではないものの、もしもの事態を考えて加入する家主は珍しくありません。
また、新築マンションの買主には月々の管理費と修繕積立金もかかってきます。修繕積立とは、マンションが将来的に行う予定の修繕に対し、入居者から費用を少しずつ徴収する制度です。多くのマンションは、10年から15年に1度のペースで大規模なリニューアルを行っています。その際の費用を一度に用意しようとすると手間なので、月額という形で集めるのが定番です。
ただ、積立金を毎月支払うのを嫌う人は多く、最初に20万～40万円ほどのまとまった額を払ってしまうこともあります。そして、自動車を所有しているなら駐車場も必要でしょう。マンションでは専用の駐車場と契約を結ぶか、近隣の駐車場を探さなくてはいけません。いずれにせよ、駐車場代が発生します。
その他、中古住宅で多いのはリフォーム費用が追加で発生するパターンです。人が住むだけなら問題がないものの、トイレやキッチン、風呂場などが古い設備のままだと長く住むのに不便です。窓や扉の建てつけなども気になるポイントです。
さらに、引っ越しをするときに家具や家電を新しく買い直したのであれば、費用はかなり高くなります。引っ越し業者に依頼して家財を運んでもらう金額も馬鹿にはできません。不動産物件を購入する際は、切り詰められる部分を切り詰めて予算を慎重に確保することが大切です。
諸費用の中で仲介手数料を抑えられる理由
不動産売買においては様々な経費が発生し、そのすべてを受け入れていると莫大な予算がないと好条件の物件を購入できなくなります。
ただ、税金や収入印紙などは絶対に値引きできない額なので、交渉をするならその他の経費にするしかありません。特に、値引き交渉が実現しやすい経費としては、仲介手数料が挙げられます。
仲介手数料はほとんどの不動産会社が設定している報酬ではあるものの、交渉次第で安くしたり、無料にしたりすることも不可能ではありません。
安くなる理由のひとつが「下限が決まっていない」という点です。仲介手数料は物件価格ごとに上限が決まっており、多くの不動産会社は上限を顧客に請求してきます。2
00万円以下の物件なら「売買価格の5%＋消費税」、400万円以下なら「売買価格の4%＋2万円＋消費税」、400万円超なら「売買価格の3%＋6万円＋消費税」が上限です。仲介手数料は不動産会社が宣伝や営業活動の経費として請求してくるお金なので、顧客とのあいだで合意がとれさえすれば発生しないこともあります。なかには、利益を削ってもいいので割引や無料化に応じてくれる業者もあるのです。
また「売主と買主の双方から手数料を受け取っている業者もある」のも、安くなる理由です。不動産会社からすれば、買主から手数料を受け取らなくても売主に支払ってもらえるので無料にして問題はありません。何らかの理由で物件を早く売りたがっている人からすれば「手数料を負担してでも買主をすぐ見つけてもらいたい」と考えます。こうした流れの不動産取引では、仲介手数料がゼロになる可能性も高いでしょう。
ここで買主が不安になることが多いのは「不動産会社のアフターサービスが悪くならないか」という点です。たしかに、利益を減らすよう要求すれば、不動産会社のモチベーションが下がってしまう場合もあるのは事実です。
しかし、優良な業者は仲介手数料を割引しても、広告費を削減するなどして儲けを出す仕組みを確立しており、変わらない態度で接してくれます。また、仲介手数料をどれだけ重視しているかは業者によって大きく変わるので、もともと安く設定していたり、交渉の余地があったりする不動産会社を選ぶことが肝心です。
不動産購入の仲介手数料を安くできるのはどんな業者？
仲介手数料を安く抑えるには、業者選びを徹底しましょう。
例えば、ゼロワンハウスでは多くの物件を仲介手数料無料で紹介しています。しかも、売主から得た仲介手数料の一部を買主にキャッシュバックするサービスも実施していることがあり、条件が合えばかなりお得に好条件の物件を購入可能です。
ゼロワンハウスのように安価で取引ができる不動産会社を見つけると「仕事ぶりは大丈夫か」と疑問に思う人もいるでしょう。しかし、ゼロワンハウスは独自の業務スタイルを確立し、無駄な経費をかけずスピーディーに仲介を行っているのが特徴です。
たとえば、ゼロワンハウスはインターネット広告事業も展開している企業です。その結果、Webマーケティングのノウハウを不動産部門に生かせるようになり、効率的な宣伝活動を続けています。莫大な広告費を投入しなくても顧客が集まるので、そのぶんだけ手数料が浮くのです。
また、通常業務も精度の高いマニュアルやシステム化によって合理的にこなしています。不要な経費をかけず、迅速に顧客対応できているので料金を抑えられています。
その他、長年、不動産業界で活躍してきたプロフェッショナルたちが中心になって働いているのも強みです。顧客満足度は非常に高く、買主は細かいポイントを相談しながら理想の物件探しを行えます。新築や中古物件、マンションから土地にいたるまで幅広いジャンルを押さえているので、顧客のさまざまな悩みを解決できます。
仲介手数料を抑えて不動産購入の諸費用を節約しよう！
不動産物件を購入するなら、登記費用、その他諸費用などがかかってくるのは避けられません。
ただ、仲介手数料のように値引きが可能な費用もいくつかあります。値引き交渉に応じてくれて、仕事ぶりも信用できる業者に出会えれば物件探しは捗ります。仲介手数料が割引になっていたり、無料だったりする業者を選んで費用を抑えましょう。
【この記事の監修】
森元 将士 1983年生まれ 宅地建物取引士
日本大学卒業後、テレビ制作・コーディネーターの職を経て大手不動産会社へ入社。 幅広い不動産売買業務全般に携わる。 購入者が損をしない不動産選びを支援したいという想いから、2014年に不動産売買仲介サイト「01HOUSE」を立ち上げ、現在まで３００件以上の不動産取引を経験。疑問と不安を解決し、不動産購入の後押しとなる情報を発信している。
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