両手とは？不動産仲介手数料の仕組みを知って損のない取引を目指そう
不動産に関する専門用語として、両手取引・片手取引という言葉があります。
不動産売買で損をしないためには、売買取引の仲介手数料について知識を持っておくことが大切です。
この記事では、仲介手数料にかかる両手取引・片手取引について解説するとともに、仲介手数料について気を付けるべきポイントを紹介します。
また、仲介手数料を無料または安く抑えられる仲介会社も紹介しているので、参考にしてください。
仲介手数料について
この段落では、両手取引・片手取引といった専門用語について解説する前に、基本的な不動産売買の仲介手数料について紹介します。
仲介手数料は何のためのお金か？
不動産取引における仲介手数料とは、不動産会社に対して物件を売買するために販促活動をしてくれた報酬として支払う手数料です。不動産売買が成立した報酬として支払うものなので、売買が成立するまでは支払う必要がありません。
つまり、不動産の売却や購入を依頼した時点では、まだ支払う必要がありません。物件の販促活動とは、主に不動産売買サイトに物件の情報を掲載すること、該当物件の状況を調査・査定すること、物件を販売するためのチラシの作成、見学希望者や購入希望者への案内や対応、売買が決まったら物件を売買するための契約書の作成や諸手続きなどで、物件売買に関わる全ての活動を示しています。
中には、物件が売れるように、看板を設置したり物件の清掃をしたりすることもあるようです。
仲介手数料はいくら支払うのか？
仲介手数料はいくら請求してもいいというわけではありません。宅地建物取引業法という法律で、請求できる上限が定められているのです。
売却・購入する物件の価格帯によって上限を計算するための式は異なります。そのため、速算式を用いて計算することが多いです。
支払う仲介手数料は、物件価格が400万円を超える場合は速算式で計算することができます。速算式は「売買価格×3％+6万円」 であり、これに消費税を加えた金額が仲介手数料となります。
実際の金額は価格帯によって若干誤差が出ることもありますが、この速算式を用いれば、仲介手数料の目安を知ることができます。
ただし、この金額はあくまで上限であるため、それより安い金額であればいくらでも問題ありません。ですが、一般的な不動産仲介会社は、この上限、もしくはそれに近い金額で仲介手数料を請求してくるケースが多いようです。
なかには、仲介手数料無料もしくは格安料金で仲介してくれる不動産会社も存在します。そのため、仲介手数料の上限はあくまで目安として考えておけばいいでしょう。
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不動産仲介手数料の両手取引と片手取引について
不動産を売買する際に知っておきたい知識として両手取引・片手取引という専門用語があります。この段落では、この2つの用語について解説します。
両手取引とは？
両手取引とは、1社の仲介不動産会社が売主と買主の両方の仲介をすること を意味しています。先ほど紹介した仲介手数料は、物件を販売する側だけが支払うのではありません。物件を販売した側と購入した側、両方が支払うものなのです。
売主と買主の両方から手数料を獲得することができることで、一度の不動産売買取引で手にすることができる報酬が倍になります。そのため、多くの不動産会社が両手取引を目指しています。だからこそ、両手取引を悪用されることもあり、両手取引となる場合には悪用されていないか見極める必要があるのです。
つまり不動産の両手取引では、不動産会社が売主から販売を依頼された物件を、直接買主に販売するという流れになります。そのため、両手取引の場合は売買が成立した場合、売主側と買主側の両方から仲介手数料を受け取る ことができるのです。
両手取引がもたらす売主側・買主側のメリット
両手取引は不動産会社だけにメリットがあると考えられがちですが、実際には売主・買主側にもメリットがあるのです。
両手取引では、不動産売買が成立すると買主側と売主側の両方が、1つの不動産会社に対して報酬として仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料には法律で上限が定められているため、両手取引だからといってその上限を超えるような高額な手数料を請求できるわけではありません。
ですが、一度の取引で売主側と買主側の両方から仲介手数料を受け取れるということは、片方だけの場合の2倍の手数料を受け取れるということです。そのため、両手取引だからという理由で、仲介手数料を通常よりも割り引いてもらえる可能性もあるのです。
それだけでなく、不動産会社が直接売主から預かっている物件であるため、売主と買主の間の価格交渉などをスムーズにおこなうことができます。
不動産会社が、売主と買主どちらの顔も直接見て取引をしているため、ちょうど両方の折り合いのいい部分を調整してもらいやすいというメリットもあるでしょう。その結果、売却期間を短くし、スピーディーな取引が期待できるのです。
片手取引とは？
不動産売買では、両手取引に対し片手取引も存在します。両手取引は1社の不動産会社が売主側と買主側の両方につきます。
それに対して片手取引の場合は、売主側と買主側のそれぞれに別々の不動産会社がつき仲介をおこなう状態です。このような片手取引で不動産売買が成立した場合、売主側は売却を依頼した不動産会社に対して、買主側は物件を紹介してくれた不動産会社に対して、仲介手数料を支払うことになります。
つまり、それぞれの不動産会社が手にできる仲介手数料は、売主側、もしくは買主側のどちらか一方のみとなるのです。そのため、両手取引に比べると、報酬は半分となるということです。
片手取引がもたらす売主側・買主側のメリット
両手取引では自らが売却を依頼した1つの不動産会社の連れてくる購入希望者にしか物件を見てもらうことができません。一方片手取引の場合、売主の物件は不動産会社を跨いで広く周知されることになります。
つまり、売主側としては物件を多くの購入希望者に見てもらえる機会があるということです。買主側も、不動産会社が直接抱えている物件だけでは希望する物件に出会えなかったかもしれませんが、片手取引となることで多くの物件に出会える可能性を持つことができます。
物件を多くの購入希望者に見てもらえるということは、希望する売却価格かそれ以上の金額で購入してくれる買主が見つかる可能性が高くなるということです。売主側が売却価格を重視している場合、片手取引で広く買主を探す方が有利な場合もあるのです。
両手取引によって損をしてしまう理由
両手取引は購入希望者側にもメリットがあり、不動産会社の収益も片手取引の2倍となります。一方、両手取引にはデメリットも考えられるのです。
この段落では、両手取引が売主側・買主側にどのような損害を生むのかを紹介します。
不動産会社による囲い込み
両手取引の場合、不動産業界の用語でいう囲い込みが起こる可能性があります。囲い込みとは、不動産会社が両手取引で多くの収益を得ようと執着することにより、売主の物件を他の不動産会社に扱わせないようにする行為を示しています。
物件を独占することは法律でも禁止されていますが、実際に囲い込みをしている不動産会社が存在するのは事実です。この囲い込みは、法律として両手取引を禁止しない限り完全になくなることはなく、横行することが懸念されています。
囲い込みの手法としては、物件を公開しない、虚偽の対応をして他の不動産会社が連れてきた購入希望者へ紹介するのを断るといったものが挙げられます。
つまり、売主としては、買主が見つかる機会を失っているデメリットがあるということです。そして、自社だけで購入希望者を探すことになるので、売買が成立するまでに必要以上に時間が掛かる可能性もあります。
売却価格を安く設定される恐れがある
囲い込みをされると、売主は物件が高額で売れる機会を失ってしまう可能性があります。
例えば、不動産会社が自ら売却依頼を受けた物件を公開した際、他の不動産会社から購入希望者が来たのと同時に自社にも直接購入希望者が来たと想定してみましょう。そして、他社が連れてきた購入希望者は3500万円、自社に直接来た購入希望者は3000万円での購入を希望しているとします。
売主側としては、どちらの購入希望者に売ったとしても仲介手数料の金額は売却額に対して一定の割合になるので、できるだけ高く売りたいものです。ですが、不動産会社側の収益から考えると、売却価格が安くなったとしても、3500万円で片手取引となった場合の収益より、3000万円で両手取引となった場合の収益の方が2倍近くになるのです。
そのため、売主側の利益より会社や自分自身の収益を重視するあまり、他社の購入希望者を何らかの理由で断り、販売価格が安くなっても自社の購入希望者を優先させるということが起こり得るのです。
両手取引が認められているのは日本ならではの取引
アメリカやシンガポールなどの海外では両手取引が禁止されている国も存在しています。これらの国々では、売主側の仲介を依頼された際、その物件に買主を付けることが許されていないのです。
日本は会社を基準としていますが、海外では個人がメインとなり評価されています。そのため、売主側の仲介を依頼されるのはあくまで不動産会社に所属した個人です。たとえ同じ不動産会社に所属していても売却を依頼されている人以外であれば、買主側の仲介をすることは合法なのです。
更に、仲介手数料は売主のみが支払うシステムであるため、物件を囲い込んだとしても倍収益を得ることができない仕組みになっているのです。
損のない取引をするには？
大きな金額が動く不動産の売買だからこそ、できるだけ損をせず利益を上げたいものです。
この段落では、どのようにしたら損をすることなく取引ができるのかを紹介します。
会社の規模より誠意があるかを見極める
大手不動産会社は両手取引の比率が高く、両手取引が一般化しています。大手だからこそ店舗も多く構えており、多くの物件の売却依頼があります。同時に購入希望者もたくさん来店するため、自社で購入希望者を見つけやすくなります。
つまり、両手取引率が高くなるのは自然であるといえるでしょう。両手取引自体は法律に違反しているわけではないので、決して法を犯しているわけでありません。
ですが、大手の不動産会社でも両手取引率が飛び抜けて高い場合は注意が必要です。なぜなら、両手取引率が飛び抜けて高い場合は、囲い込みにより両手取引率が高くなっているということもあるかもしれないからです。大切なのは不動産会社の規模ではなく、誠意を持って仲介してくれそうかを見極めることです。
販促・広告活動をどのようにしているかをチェックする
囲い込みにより両手取引をしようとしている不動産会社の場合、両手取引をするために販促・広告活動を怠っている場合があります。
不動産を売却する際には、レインズという日本全国共通の不動産物件サイトに物件を登録する ことができます。物件売却を依頼する際の契約の種類によっては、レインズに物件を登録する義務が発生します。
レインズに登録することにより、他の不動産会社も物件の情報を確認することができ、購入希望者に紹介することが可能となります。レインズに掲載される情報は2～3日タイムラグが発生するためリアルタイムな情報を見ることはできませんが、取引状況を定期的に確認し物件の状況をチェックすることをお勧めします。
そして、仲介担当者には定期的に、売却のためにどのような活動しているかを確認しましょう。不動産会社の担当者も、1人で多くの物件を抱えています。自分が売却を依頼した物件よりも売りやすい物件を担当していた場合、自分の物件がなおざりにされかねません。
定期的に連絡をして状況を確認することで、自分の物件により注意を払ってもらいやすくなります。このように常に気にかけるような行動をすることが、損をしない不動産取引のポイントとなるのです。
物件の販促・広告活動について確認した際、言葉を濁されたり熱意を感じない説明をされたりした場合には、売却を依頼する不動産会社の再検討をお勧めします。不信感を抱いたまま売却を依頼し続けることで、損をしたり満足度の低い売却になったりする可能性が高いので注意するようにしましょう。
地元密着型の中小不動産会社にも注目する
確かに大手の不動産会社には多くの購入希望者が来店し、その人に物件を紹介してもらうことが可能になります。ですが、大手でなくてもレインズを利用することで物件情報は全国統一で紹介することが可能なのです。
中には、中小会社だからこそ熱心に販売活動している不動産会社も存在します。中小会社とはいえ、インターネットなどを利用した販促活動をすることで、大手に引けをとらない充分な集客が見込めるのです。全国的に見ると名前も知られていない、ブランド力のない不動産会社でも特定のエリアに強いという特徴を持っている場合もあります。
不動産会社は地元に住んでいても、物件の売買など特別な理由がなければ詳しく知らないことも多いでしょう。自分は名前も知らなかった不動産会社が、地元では力を持った不動産会社だということもあるかもしれません。そのため、不動産会社の規模や名前にこだわらず、自分の目で誠意のある、自分の物件を任せられる不動産会社を探すことが重要です。
両手取引の知識を持って仲介手数料に不利のない売買を目指そう
両手取引にはメリットもあるので一概には悪いものとは断定できませんが、囲い込みには気を付ける必要があります。物件の売買取引には、正しい知識を持つことが損をしない一番の方法です。
仲介手数料が無料でキャッシュバックもある仲介業者ゼロワンハウスは、仲介手数料が無料だからこそ購入希望者目線の仲介が期待できます。片手取引でも安い手数料が魅力なので、相談してみる価値のある不動産仲介会社といえるでしょう。
【この記事の監修】
森元 将士 1983年生まれ 宅地建物取引士
日本大学卒業後、テレビ制作・コーディネーターの職を経て大手不動産会社へ入社。 幅広い不動産売買業務全般に携わる。 購入者が損をしない不動産選びを支援したいという想いから、2014年に不動産売買仲介サイト「01HOUSE」を立ち上げ、現在まで３００件以上の不動産取引を経験。疑問と不安を解決し、不動産購入の後押しとなる情報を発信している。
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