不動産の仲介手数料の計算方法が知りたい！消費税の扱いはどうなっている？

不動産売買の際に、仲介業者に支払う仲介手数料。ただ、一口に仲介手数料といっても、どのような基準で計算され請求されているのでしょうか。

取引額が大きくなる不動産売買では、支払う仲介手数料も高額になりがちです。そのため、不動産の購入を検討する際には、仲介手数料の計算方法を事前に把握しておいたほうが安心です。

ここでは、不動産売買における仲介手数料の計算方法や消費税の扱いについて説明します。

そもそも不動産の仲介手数料とは？

不動産売買における仲介手数料というのは、「不動産の売買契約が成立したことに対する成功報酬」です。仲介手数料は媒介手数料と表現される場合もあります。

一般的に、個人が土地やマンション、一戸建てなどの不動産を購入または売却する場合には、不動産会社などの仲介業者に仲介を依頼します。依頼を受けた不動産会社は、不動産の売却であれば買主を探し、不動産の購入であれば物件を探す活動を独自のネットワーク内で行います。この仲介活動によって依頼のあった不動産の売買が成立した場合に、不動産会社が成功報酬として受け取る報酬が仲介手数料になります。

成功報酬である仲介手数料は、あくまで契約が成立した場合に支払う手数料ですので、売買契約が成立していない状態では支払う必要はありません。

なお、仲介手数料の支払い時期に関してですが、不動産売買の契約が成立した時点で不動産会社などの仲介業者は仲介手数料を請求できる権利を持ちます。そのため、不動産会社は契約締結時に仲介手数料を全額請求することも可能です。

しかし、契約締結時に物件の引き渡しまで終わっていることはほぼありません。このことから、一般的に仲介手数料の支払いに関しては、「契約が成立したとき」と「物件の引き渡しのとき」の2回に分けて50％ずつ仲介業者へ支払うというケースが一般的とされています。

不動産の仲介手数料は、売買される不動産の取引額によって変動します。取引額が高額になる不動産取引では、仲介手数料も高額になる場合も多いため、仲介手数料の支払い時期に関しては、事前に不動産会社に確認しておいたほうが安心です。

また、仲介手数料は現金での一括払いが基本ですが、最近では、振込みやクレジットカード払い、分割払いに対応している不動産会社も増えてきています。支払い方法は不動産会社によって変わりますので、現金一括払い以外の支払い方法を希望する場合には、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

不動産の仲介手数料の目安はどれくらい？

不動産の仲介手数料に関しては明確な決まりがあるわけではないため、不動産会社によって手数料の設定はまちまちです。ただし、宅地建物取引業法によって仲介手数料には上限が定められています。契約の際に不当な仲介手数料を請求されることの無いよう、仲介手数料の上限に関しても内容をしっかりと把握しておきましょう。

仲介手数料の法定上限額は、以下の通りです。

・取引額200万円以下の金額は、取引額の5％以内
・取引額200万円を超え400万円以下の金額は、取引額の4％以内
・取引額400万円を超える金額は、取引額の3％以内

上記の価格に消費税をプラスしたものが仲介手数料の総額になります。

不動産の仲介手数料を確認するときの注意点

仲介手数料に関してのトラブルを回避するためには、契約前に仲介手数料をしっかりと確認しておくことが大切です。

ここでは、不動産会社の仲介手数料を確認する際の注意点について説明します。

仲介手数料は内訳まで確認したほうがいい

これは本来あってはいけないことなのですが、不動産会社のミスによって仲介手数料が本来の価格より高く計算されてしまうというケースも無いとはいいきれません。支払いに関しての不要なトラブルを避けるためにも、仲介手数料の支払いの際には、その内訳をきちんと確認しておきましょう。

また、前述したように仲介手数料には明確な基準がなく、上限額のみが法律で決められています。そのため、一般的な不動産会社では仲介手数料を上限いっぱいに設定するケースも多く見受けられます。しかし、最近では不動産業界でも競争が激化し、仲介手数料を値引きして他社との差別化を図る不動産会社も出てきています。

そのため、仲介手数料を支払ったあとで後悔しないためには、不動産会社から提示された仲介手数料が上限ギリギリの価格なのか、それとも値引きされたものなのかを自身の力で判断できるようになることが重要です。

そういった意味では、不動産取引を今から行おうとした場合には、仲介手数料の計算方法を事前に把握しておくということはとても大切なことです。

仲介手数料の計算方法

では、不動産の仲介手数料の計算方法について例を挙げて説明します。ここでは、販売価格が5000万円（税込み）の物件を売買した場合の仲介手数料を計算してみます。

この金額をもとにして仲介手数料を計算すると、

・200万円までの部分：200万円×5％＝10万円
・200万円を超え400万円以下の部分：200万円×4％＝8万円
・400万円を超える部分：4600万円×3%＝138万円

10万円＋8万円＋138万円の合計156万円が仲介手数料ということになります。この金額に消費税10％分を加えた171.6万円が、仲介業者に支払う仲介手数料の総額となります。

また、400万円を超える物件の仲介手数料の計算については、速算法という計算式を使うこともできます。速算式では、「売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」で仲介手数料を計算します。

ちなみに、速算式で計算してみると、

・5000万円×3％＝150万＋6万円＝156万円

これに消費税を足して171.6万円となり、結果は同じになります。

不動産の仲介手数料を安く抑えるには？

たとえ数％の手数料といえども、数千万単位で取引される不動産売買では、どうしても仲介業者に支払う仲介手数料も高額になりがちです。

その上、仲介手数料には消費税も加算されてしまうため、さらに契約者の負担も大きくなってしまいます。不動産の売買において最大の経費は、不動産会社など仲介業者に支払う仲介手数料だともいえるのです。

では、時には数十万円から数百万円もかかってしまう仲介手数料。その負担を少しでも軽くする方法はないのでしょうか。実は高額な仲介手数料を無料にする方法が存在するのです。

その方法とは、不動産の仲介をゼロワンハウスに依頼するというもの。不動産の仲介を行うゼロワンハウスでは、基本的に仲介手数料が無料。買主が仲介手数料を支払う必要がありません。

不動産取引では、売主と買主それぞれが仲介業者に対して仲介手数料を支払う仕組みとなっています。

ゼロワンハウスでは、仲介手数料の受け取りを売主のみに限定することによって、買主の仲介手数料を無料にすることを可能にしております。ただし、物件によってはどうしても売主から仲介手数料が出ないケースもあります。そういった場合でも、ゼロワンハウスでは、買主が支払う仲介手数料は業界最安クラスの「0.7％」。仲介手数料の負担を限りなく少なくできるサービスなのです。

通常であれば、3～5％もかかってしまう仲介手数料が無料、もしくは1％以下になるというのは、利用者にとってはとてもうれしい仕組みではないでしょうか。浮いたお金で新居の家具や家電製品をワンランクアップしたり、家族旅行に行ったりすることも出来てしまいます。

また、ゼロワンハウスは仲介手数料が無料というだけではありません。ゼロワンハウスのスタッフは長年不動産売買を扱っている、いわば不動産業のプロフェッショナルばかりです。条件に合う物件探しはもちろんのこと、物件の価格交渉や住宅ローンの相談まで幅広く対応してくれる、買主にとって頼もしい味方となってくれる存在なのです。

仲介手数料の支払いを少しでも軽くしたいと思っているのであれば、一度ゼロワンハウスに相談してみてはどうでしょうか。

【この記事の監修】
森元 将士　1983年生まれ　宅地建物取引士

日本大学卒業後、テレビ制作・コーディネーターの職を経て大手不動産会社へ入社。 幅広い不動産売買業務全般に携わる。 購入者が損をしない不動産選びを支援したいという想いから、2014年に不動産売買仲介サイト「01HOUSE」を立ち上げ、現在まで３００件以上の不動産取引を経験。疑問と不安を解決し、不動産購入の後押しとなる情報を発信している。