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住宅ローン控除でいくら戻ってくる?対象となる要件と手続きの流れを紹介

03-31-2020

住宅の購入を検討している人は、住宅ローン控除について詳しく知りたいのではないでしょうか。控除は住宅を購入しさえすれば自動的に行われるわけではなく、対象となる人物や住宅の要件が決められています。

また、住宅ローンの年末残高および住居用に供した年によっても控除額は変化するので注意が必要です。この記事では、住宅ローン控除の手続きについて解説します。

↓ 住宅ローンに関する説明はこちらをご参考ください ↓

住宅ローン控除の仕組みとは?

住宅ローン控除は、住宅を建てたりリフォームしたりしさえすれば誰でも受けられるものではありません。

控除が適用されるためには、所得の合計や入居のタイミング、建てた住宅の大きさといった諸条件をクリアしなければなりません。ここでは、制度の対象となる各要件や基準について説明していきます。

制度の内容

住宅を購入する人の多くは、住宅ローンを組むのではないでしょうか。ローン額は決して少なくないので、家計を圧迫する可能性があります。そこで、こういった人たちを対象に、所得税および住民税が控除される制度があります。

住宅ローン控除は、正式名称を「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」と言い、いくつかの条件を満たした対象者は、確定申告をすることで最長10年間(令和元年10月〜令和2年12月までは消費税率引き上げに伴って特別に最長13年間)に渡って税の還付を受けられます。

控除額は一律で決まっているわけではなく、年末住宅ローン残高から算出されるので、金額は個々の家庭でケースバイケースです。

また、控除額は住宅の取得対価から計算されるケースもあります。そのため、控除される金額は年末住宅ローン残高から計算された金額か住宅の取得対価のうち、どちらか少ないほうが適用されます。

さらに、控除額は無限に設定されているわけではありません。住宅ローンでは年間40万円(もしくは20万円)まで、認定長期優良住宅および低炭素建築物なら年間50万円までという上限が課せられています。

控除が受けられる人

住宅ローン控除の対象者は、住宅ローンを組んで自宅を購入した人、あるいはリフォームをした人に限定されます。ここで重要なのは、あくまで自分たちが住む自宅が対象ということで、別荘や不動産投資を目的として購入した住宅は含まれません。

また、住宅を取得してから6カ月以内に入居することも条件のひとつであり、入居が遅れると最悪の場合には控除が受けられなくなるので注意が必要です。住宅の取得日は、新築の場合は引渡しの日を、中古住宅なら所有権移転の登記日か売買契約の日を指します。

さらに、所得の合計が3000万円以下であることも住宅ローン控除の要件です。これは、あくまで控除を受けようとする年の所得合計なので、自営業者などで年によって所得が変化する人は特に注意すべき部分となっています。

ここで言う所得の合計とは、収入から給与所得控除や経費を差し引いた金額です。したがって、年収が3000万円を超えている場合でも、場合によっては控除の対象となる可能性があります。そのほかにも、入居した年から前後2年の計5年間のうち、特別控除や買い換え特例を受けていないことも条件になります。

住宅ローン控除の対象となる住宅と適用条件

住宅ならどのようなものでも住宅ローン控除の対象となる訳ではない点も、押さえておきたいポイントです。住宅のサイズやリフォームの内容によっては、控除の対象から外れる可能性があります。

では、対象の住宅や適用条件とはどのようなものなのでしょうか。

新築住宅

新築住宅は基本的に住宅ローン控除の対象となりますが、入居が遅くなりすぎたり床面積が小さすぎたりする場合は対象から外れてしまいます。

まず、マンションでも戸建でも、新築では引渡し、中古住宅では取得後から6カ月以内に入居しなければ控除の対象外となります。

また、購入した自宅の床面積が50平方メートル以上でなければ控除を受けることができません。住宅ローン控除における床面積とは、販売資料に記載されている数字ではなく、登記簿に記載されているものを指します。そのため、マンションでは階段やベランダといった共有部分は床面積としてカウントされないことを覚えておきましょう。

また、建物の床面積の2分の1以上が居住用であることも条件です。自営業者などでは、自宅と事務所を同一の建物内に指定するときもあるでしょう。この場合、自宅部分を事務所と同じかそれ以上に指定しないと、せっかくの控除を受けることができなくなります。

さらに、ローン返済期間が10年以上であることも重要なポイントです。9年以下の住宅ローンを組むと、それだけで控除を受けられなくなるので要注意です。

中古住宅

中古住宅の購入でも住宅ローン控除を受けることができますが、中古住宅の場合は新築と適用条件はほとんど同じであるものの、築年数や耐震基準も要件に加わるので留意する必要があります。

加えて中古住宅では、生計を同じくする親族から住宅を購入あるいは贈与されたら控除の対象から外れます。また、築年数も重要な要素で、マンションなどの耐火建築物に関しては築25年以内 、木造建築などの耐火建築物以外では築20年以内 でなければなりません。

さらに、耐震基準を満たしているかも控除の適用に関わってきます。住宅ローン控除における耐震基準には、耐震基準適合証明書や耐震等級が1級以上の住宅性能評価書の取得、既存住宅売買瑕疵保険への加入などがあります。

これらのうちどれかを一定の基準でクリアしている必要があるので、中古住宅を購入する前にはきちんと調べておきましょう。

リフォーム・増築

リフォームや増築をする場合でも、住宅ローン控除を受けられる可能性があります。適用条件は基本的に新築住宅とは変わりませんが、必ず自分が所有および居住している住宅を増築したりリフォームしたりしなければなりません。

自身が所有している建物でも、自身が遠方に住んでいる場合は対象にならないので注意しましょう。また、リフォームなどでは工事費用が100万円を超えていなければならないことも適用条件です。

店舗併用住宅の場合は、居住部分のリフォーム費用額が全体の2分の1以上なければならないことも併せて留意しておきましょう。

中古住宅を購入してリフォームなどをする場合も、中古住宅に対する適用条件と同じです。耐火建築物は築25年以内、木造住宅などは築20年以内となっています。

加えて、リフォームの目的によっても控除が受けられないケースがあります。リフォームで控除を受けたいのなら、目的はバリアフリーや耐震、または規模の大きなリフォームが対象です。模様替え程度のリフォームなどは控除対象外になるケースが多いので注意しましょう。

初年度の住宅ローン控除の流れと手続き

住宅ローン控除を受けるには、さまざまな準備や手続きが必要となります。ここでは、書類の準備から手続き、還付までの流れを説明していきます。

必要書類の準備

住宅ローン控除を受けるためには、7つの書類を準備する必要があります。

1つ目は「確定申告書」であり、これは1年間の所得や税金などを申告する用紙です。税務署から入手したり国税庁のサイトから作成したりすることが可能です。2つ目は住宅の取得価格や住宅ローン残高などに関する「住宅借入金等特別控除の計算明細書」で、こちらは税務署や国税庁のサイトから作成できます。

3つ目の「住民票」は、住宅購入後6カ月以内に居住しなければならないという控除の要件を満たしているかを確認するために準備する必要があります。4つ目に必要な書類である「住宅ローンの残高証明書」は、住宅ローン残高を確認する際に不可欠で、これは借入先から送付されるものです。

5つ目は所得額を確認するために用いられる「源泉徴収票」で、会社員なら勤務先から手に入れられるでしょう。6つ目は「登記事項証明書」で、住宅の床面積を確認するうえで必要になり、こちらは法務局から入手できます。7つ目は「売買契約書・工事請負契約書のコピー」で、住宅の購入価格や工事費用、工事内容などの確認で使われます。売主や施工会社から手に入れましょう。

確定申告の手続き

住宅ローン控除では、還付申告のために確定申告を利用します。還付申告の場合、2月16〜3月15日のあいだの一般的な確定申告の時期よりも手続きが早くできるのが特徴で、入居日の翌年1月1日から手続きを行えます。

書類の提出は居住地所轄の税務署ですが、持参や郵送のほかにも、国税庁のサイトで作成してデータを送信する方法があります。書類の書き方がわからなかったり、書類の不備が心配だったりする場合は、直接税務署に赴き、担当者と相談しながら手続きを進めていきましょう。

住宅ローン控除では、最大で合計数百万円も控除される可能性があるので、慎重に手続きを進めることが重要です。

還付金の受け取り

住宅ローン控除が適用されて還付金を受け取るまでの流れでは、まず確定申告後に指定の金融口座へ還付金が振り込まれます。振込の時期は、手続き完了からおよそ1カ月後です。もしも早いうちに還付金を受け取りたいのなら、それに合わせて申告も早いうちに済ませておく必要があります。

12月には勤務先から源泉徴収票を取得できるはずなので、還付金を早期に受け取る予定なら事前に勤務先へ相談しておくのが賢明です。また、その他の書類に関しても、手に入れられるものは早めに入手して保管しておくと手続きがスムーズに行くでしょう。

2年目以降の住宅ローン控除の手続き

住宅ローン控除の手続きは、会社員などの給与所得者では2年目以降に手続き方法が変わります。給与所得者の場合、2年目以降は確定申告をする必要がなくなります。その代わり、勤務先の年末調整において「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」と「住宅ローンの残高証明書」 を提出しなければなりません。

一方、自営業者の場合は毎年確定申告が必要となりますが、2年目以降は例年通り確定申告をするのに加え、住宅ローン控除に必要な書類を添付すれば問題ありません。

年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書は、税務署から交付され、住宅ローンの残高証明書は金融機関から送付されるので、必要になるときまで大切に保管しておきましょう。

もしも年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書を紛失したら、税務署に交付申請手続きをする必要が出てきます。再交付が可能でそれに伴う手数料は不要なので、紛失が判明したらすぐに申請手続きを行うことがポイントです。

増税に伴う「住宅ローン控除」や「すまい給付金」の変更点

住宅ローン控除は、2019年10月に開始された消費税増税に伴って、主に「控除期間」と「すまい給付金」の2点において一時的に変更となる箇所が出たので確認しておきましょう。

控除期間は通常で最長10年間でしたが、変更により最長で13年間まで延長されました。ただし、延長が認められるのは2020年12月31日までに入居を開始したケースのみです。それ以降の入居では、今まで通り最長10年間の住宅ローン控除が適用されるので注意しましょう。さらに、すまい給付金が拡充されたことも変更点として押さえておきたいポイントです。

すまい給付金とは、一定以下の所得で住宅ローン控除を十分に受けることができない人を対象とした制度です。こちらも消費税増税に伴い給付額が拡充しました。

今までは年収510万円以下が対象で、給付金の最大金額は30万円でしたが、2019年10月以降は対象者が年収775万円以下に拡大され、給付金額が最大50万円に引き上げられています。

ただし、すまい給付金は収入額に応じて段階的に変化するもので、年収が775万円の人の給付基礎額は10万円です。また、中古住宅の購入に関しては、初めから消費税の対象に含まれないことから、すまい給付金でも対象外となります。なお、すまい給付金は2021年12月31日までに居住を開始した人が対象です。

住宅ローン控除額の計算方法

住宅ローン控除額がいくらくらいになるかは、計算で導き出すことが可能です。その際には、住宅ローンの年末残高および住居用に供した年を使います。

住宅ローン控除額を算出する基本は、返済期間である10年間は40万円を上限として住宅ローンの年末残高から1%が控除されます。例えば、住宅ローンの年末残高が3500万円だった場合、35万円が控除される計算です。

一方、最長13年間の住宅ローン控除を受けるケースでは、11〜13年目に関しては計算方法が異なるので注意が必要です。

11〜13年目では「住宅取得対価(上限4000万円)×2%÷3」か「住宅ローン年末残高×1%」のうちどちらか少ないほうが控除できる仕組みになっています。

たとえば、住宅取得対価が3500万円の場合「住宅取得対価×2%÷3」で計算すると、およそ23万円となります。住宅ローン年末残高が2400万円あるのなら24万円となるので、このケースでは住宅取得対価を使って計算したほうの金額、すなわち23万円が控除の対象です。

なお、居住用に供した年によっては違いが生じます。令和3年1月1日以降なら住宅ローン年末残高から1%が10年間に渡って控除されることになります。

認定住宅に対する住宅ローンの特例とは?

住宅ローン控除には特例があります。認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の家を建てた場合などは、住宅ローン控除額が上限50万円にまで上がります。

通常、最大控除額は10年間で40万円(もしくは20万円)ですが、認定住宅だと控除額が大きくなるのです。この場合での控除額の計算方法は、通常の住宅ローン控除のものと同様です。

つまり、所得合計額が3000万円を超える年や、入居した年を含めて前後2年間(計5年間)に以前住んでいた住宅に対して特別控除を受けていたら控除対象外になります。

また、認定住宅では住民税の控除は行われませんが、所得税が認定住宅新築等特別税額控除額以下の場合、控除しきれない部分を翌年に繰り越せるメリットがあります。認定住宅に対する特例は住宅ローン控除と併用できないため、どちらの制度を利用すると得になることが多いのかはよく考えてから決めることが大切です。

住宅ローン控除を受ける際の注意点

住宅ローン控除は利用者にとってメリットの多い制度ですが、利用に際していくつか注意しなければならない点があるので見ておきましょう。

住宅ローンの返済方法に変更があったり、転勤しなければならなくなったりなど、理解しておくべき注意点について解説していきます。

住宅ローンの借り換えをした場合

より有利な住宅ローンに借り換えるケースでは、控除を引き続き受けられるものの、借り換えたからといって期間が延長されることはない点を押さえておきましょう。

また、新しく組んだ住宅ローンは、それまでの住宅に対するローンと同じものでなければなりませんし、借り換え先は原則的に金融機関である必要があります。

さらに、新しく組んだ住宅ローンの返済期間が、住宅ローン控除の要件である返済期間10年以上という決まりに該当しないものであれば、こちらも適用除外となるので注意が必要です。9年返済のローンを組んでしまうと、まだ住宅ローン控除を受けられる期間が残っていたとしても、それ以降は控除が受けられなくなってしまいます。なお、住宅ローンを借り換えても特別にどこかへ届け出る必要はありません。

住宅ローンの繰上返済をした場合

住宅ローン控除は、返済期間が10年以上なければ受けられないものなので、繰り上げ返済をすることで返済期間が10年に満たない場合は、控除が受けられなくなってしまいます。

ただし、繰り上げ返済には少なくないメリットがあるので、住宅ローン控除と繰り上げ返済のメリットをよく比較して、より得になるほうを選ぶことが重要です。繰り上げ返済のメリットには、利息の減少が挙げられます。早く完済すればするほど金融機関に対して支払う利息は減少していきます。

また、同様に金融機関への手数料が減ったり、借金をしていないことによる精神的な負担が軽減されたりするケースもあるでしょう。

しかし、一方で住宅ローン控除を節税目的で利用できるケースもあります。このため、繰り上げ返済と控除額をきちんと比べて、どちらがより得の大きなものかは一度計算して確かめてみると良いでしょう。

また、住宅ローン残高証明書を会社に提出した後で繰り上げ返済を選択したなら、必然的に控除の計算をやり直す必要が出てきます。会社員なら、勤務先に年末調整のやり直しを依頼しなければならなくなります。勤務先でやり直しをするのが難しいようなら、自身で確定申告をしなければならないので注意しましょう。

転勤することになった場合

住宅ローン控除では、自宅であることと本人が住んでいることが適用条件です。しかし、転勤などやむを得ない事情により自宅から離れて住まなければならなくなった場合、転勤などが終わってから居住することが認められれば、控除を受けることは可能です。

例えば、家を購入後1年間は自宅に住み、その後3年間の転勤を経て再び自宅に戻った場合、残りの6年間が控除の対象期間となります。ただし、その場合でも引渡しから6カ月以内に本人あるいはその家族が居住を開始するのが条件です。

一方、単身赴任を決断した場合、本人が住んでいなくても家族が住んでいれば引き続き控除を受けることができるので、単身赴任を選んだほうが税の面では得になることが多いでしょう。

また、入居後に一度も住宅ローン控除を受けずにすぐ転勤しなければならなくなったケースでは「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」などの書類を事前に提出し、手続きを行っておかなければなりません。

土地を購入後に住宅を建てた場合

住宅を購入するケースでは、土地だけをあらかじめ購入しておいてから家を建てるというパターンもあります。その土地を住宅用として購入した場合、土地に対するローンも住宅ローン控除の対象となります。

しかし、土地だけを先に購入するケースでは、住宅ローン控除を受けるための適用条件が増えるので確認しておきましょう。以下に挙げる3つの条件のうち、いずれかを満たしておく必要があります。

1つ目は、建築条件付住宅地分譲(建築条件付土地)を購入した場合、請負工事の契約を3カ月以内に結ぶことが条件となります。

2つ目は、対象となる購入した土地には、2年以内に「ローン付き」で家を建設することです。

3つ目は、借入は建築条件付きの地方公共団体などから、あるいは土地や建物のために新築着工後に受領した住宅金融支援機構などから行うことです。

条件の1つ目と2つ目は、土地を購入したらできるだけすぐに家を建てる準備をしないと、住宅を購入するために土地を買ったとみなされないことを意味します。少しでも控除額を増やしたいのなら、土地を購入する時期はきちんと見極めておく必要があります。

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住宅ローン控除では、住宅の形態やリフォームの内容といった適用条件が決められています。控除を受けるためには、自分たちのケースが該当するか厳密に確認をしておく必要があります。

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【この記事の監修】
森元 将士 1983年生まれ 宅地建物取引士

日本大学卒業後、テレビ制作・コーディネーターの職を経て大手不動産会社へ入社。 幅広い不動産売買業務全般に携わる。 購入者が損をしない不動産選びを支援したいという想いから、2014年に不動産売買仲介サイト「01HOUSE」を立ち上げ、現在まで300件以上の不動産取引を経験。疑問と不安を解決し、不動産購入の後押しとなる情報を発信している。

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