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賃貸の仲介手数料の計算方法は?物件を借りるときに他にどんな費用が必要?

04-07-2020

不動産会社で賃貸物件を紹介してもらった場合は「仲介手数料」を請求されるケースがほとんどです。引っ越しには何かとお金がかかるため、仲介手数料の金額を把握しておきたいと考える人も多いのではないでしょうか。今回は、そもそもなぜ仲介手数料が必要なのかをはじめ、相場や賃貸物件契約時にかかるそのほかの費用などを解説します。仲介手数料を安くする方法もあるので、記事を参考に賢く引っ越しプランを立てましょう。

仲介手数料の意味

賃貸物件を借りる場合、契約時にはさまざまな初期費用が必要となります。物件によっては数十~100万円近い初期費用がかかるケースもあり、資金を十分に準備しておくことが欠かせません。また、初期費用の内訳は物件や不動産会社によって変わり、一体何の費用を請求されているのかわからないまま支払うという人も多いので注意しましょう。高額の支払いをする以上、細かい部分まで「何のための費用か」を把握しておくことが大切です。

そんな初期費用のなかでも、特に請求されるケースが多い項目のひとつとして「仲介手数料」が挙げられます。仲介手数料とは、物件を紹介してくれた不動産会社や仲介業者に対して支払う手数料のことです。一般的に、賃貸物件を借りる場合、知人や親戚などから借りるのでなければ希望に合う物件を探し、物件の所有者とのあいだで賃貸借契約を結ばなくてはなりません。ただ、個人が物件を探したり、所有者と連絡を取って契約を結んだりするのは難しいものです。このため、賃貸物件を探す場合はまず不動産会社などの仲介業者に連絡を取り、自分の希望を伝えて物件を紹介してもらうケースが多いでしょう。

不動産会社は、自社が取り扱う物件から条件に合うものを探し、内見の手配や契約書類の準備、入居審査や物件の所有者との交渉など、さまざまなサポートを行います。個人では難しいこれらのサポートを行ってもらうことに対し、謝礼や成功報酬などの意味を込めて手数料を支払うというのが「仲介手数料」の考え方です。不動産会社によって仲介手数料の有無や金額は異なりますが、内見や家賃の交渉などサポートしてもらえる内容はほとんど変わりません。不動産会社のサポートなしで賃貸物件を契約するのは非常に難しいので、仲介手数料について正しく把握したうえで、うまく不動産会社を頼って理想の物件探しをしていきましょう。

なお、仲介手数料は、物件を紹介してもらったら必ず発生するわけではありません。取引が成立したタイミングで支払う成功報酬型の手数料であり、賃貸借契約が成立しなければ支払う必要はないのです。契約をしない限り、どれだけ多くの物件を紹介してもらっても仲介手数料はかからないので、安心して納得できるまで物件を探しましょう。

仲介手数料を支払うのはいつ?

物件選びから入居までの流れは、まず不動産会社に問い合わせ相談をして内見に連れて行ってもらい、気に入った物件があれば申し込みを行うというのが一般的です。申込時には入居審査が行われ、場合によっては所有者から契約を断られてしまうケースもあるので注意しましょう。無事に入居審査に通ると、いよいよ賃貸借契約を結びます。正式な契約には所定の契約書に署名・押印をするだけでなく、前払い家賃などさまざまな内訳の初期費用も支払わなければなりません。その後、入居日になったら鍵を受け取って引っ越しを行います。この流れのなかで、一体いつ仲介手数料を支払うのでしょうか。

仲介手数料は、不動産会社に紹介してもらった物件について、実際に賃貸借契約を結ぶ場合に支払うものです。このため、物件を何度も内見したとしても、入居審査で落ちてしまったとしても、契約しない限りは仲介手数料を支払う必要はありません。また、契約締結時には不動産会社から必ず「重要事項説明」を受けます。重要事項説明は契約の前に必ず行われるものであり、物件の内容や賃貸借の条件など重要な項目について、不動産会社などの宅地建物取引士が借主に説明するものです。口頭で説明し、借主が合意すると重要事項説明書への署名・押印を求められます。仲介手数料を支払うのは、この重要事項説明の後、敷金や前払い家賃などの初期費用と一緒に支払うというケースが多いでしょう。

これは、宅地建物取引業法により、重要事項説明を行っていない段階での金銭の授受が禁止されているためです。トラブルを避けるために、有資格者が重要な項目についてきちんと説明し、お互いに納得したうえで金銭を授受するように定められています。不動産会社によっては、重要事項説明後に一定額の預入金の支払いを求められることもありますが、契約が正式に成立しなければ必ず返金されるので安心してください。

不動産賃貸の仲介手数料はいくらかかる?

物件の初期費用や引っ越し代金、家具や家電の買い替えなど、新生活には何かとお金がかかります。いざ引っ越しとなったときに費用がどれくらい必要なのか把握するためにも、仲介手数料の具体的な目安を知っておきましょう。

法律で上限が決まっている

仲介手数料は、不動産会社によって独自に設定することができます。ただし、宅地建物取引業法により、設定できる仲介手数料には「家賃1カ月分+消費税」という上限が設けられています。それ以上の金額を請求することは法令違反となるので、請求された仲介手数料が法律の範囲内に収まっているか確認してから支払いましょう。もちろん、定めがあるのはあくまでも上限のみであり、下限はないので仲介手数料を家賃の半額、または無料としている不動産会社もあります。少しでも初期費用を抑えたいなら、仲介手数料を安く設定している不動産会社を選ぶのもひとつの方法です。

なお、仲介手数料は、必ずしも借主が全額負担しなければならないわけではありません。原則として、物件の所有者である貸主と借主が半分ずつ負担することになっています。ただし、両者の承諾がある場合は、いずれか一方が家賃の1カ月分以内を負担しても構わないとされており、実際には借主がすべて負担するケースが多いです。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、どの物件でも基本的に「家賃」を基準として計算します。単純に家賃分だけを支払うのではなく、消費税も加算されるので注意しなければなりません。「商品があるわけではないのに消費税がかかるのか」と不思議に思う人もいるでしょうが、仲介手数料は事業者が提供するサービスであるため、消費税の課税対象となります。消費税は2019年10月より10%に増税されているため、計算間違いをしないように注意しましょう。

仲介手数料は、家賃1カ月分+消費税が上限として定められています。家賃1カ月分に消費税10%を加算した金額を出す場合、計算式は「家賃×1.1」です。たとえば、家賃が6万円の物件なら仲介手数料は「6万円×1.1=6万6000円」、10万円の物件なら「10万円×1.1=11万円」が上限となります。仲介手数料を貸主と借主で半分ずつ負担するという原則に従うと、計算式は家賃の半額+消費税、つまり「家賃×0.5×1.1」です。消費税が加算されるため、家賃が高い物件はより仲介手数料の負担が大きくなります。

仲介手数料の相場

仲介手数料は、宅地建物取引業法により「家賃1カ月分+消費税」が上限として定められており、上限を超えないように設定しなければなりません。ただし、これはあくまでも上限の話であり、上限までであれば不動産会社が基本的に自由に設定できます。とはいえ、あまり細かく設定するのもわかりにくいため、一般的には家賃の0.5~1カ月分を仲介手数料としている不動産会社が多いです。たとえば、家賃が3万円で仲介手数料1カ月分の場合は「3万円×1.1=3万3000円」、仲介手数料が0.5カ月分の場合は「3万円×0.5×1.1=1万6500円」が相場となります。

同様に家賃7万円の物件の場合、仲介手数料が家賃1カ月分だと7万7000円、0.5カ月分だと3万3500円です。10万円の物件では、仲介手数料が家賃1カ月分だと11万円、0.5カ月分だと5万5000円かかります。ただし「家賃1カ月分」「0.5カ月分」というのは法律による上限や、貸主と借主が半分ずつ負担するという原則に従った相場であり、実際の設定は不動産会社によりさまざまです。なかなか借り手が見つからない物件などは、早く契約してもらうために仲介手数料を無料としているケースも少なくありません。家賃1カ月分の仲介手数料を借主に全額請求する不動産会社は多いですが、物件を探す際は仲介手数料にも注目してみると良いでしょう。

賃貸物件を借りるとき他に必要な費用

賃貸物件を借りる際、家賃以外にもさまざまな初期費用が必要になります。どのような費用がかかるのか把握しておかないと、せっかく希望通りの物件を見つけたのに、資金不足で契約できないという事態にもなりかねません。引っ越しをスムーズに進めるには、予算の全体像を把握するのはもちろん、何のために支払うお金なのかという点をしっかり理解して賢く計画を立てることが大切です。そのためにも、次は仲介手数料以外で必要となる費用について見ていきましょう。

敷金

物件を借りる際に必要になる代表的な費用として「敷金」が挙げられます。敷金とは、その物件から退去する際、部屋の損傷などを修繕して原状回復させるために使われる費用のことです。地域や物件により相場は異なりますが、一般的には家賃の1~2カ月分を請求されます。退去時のための費用ではありますが、基本的には入居時に初期費用として請求されるケースがほとんどです。「部屋を汚さないから敷金は支払いたくない」と考える人もいるでしょうが、どんなに大切に使っていたとしても、人間が住んでいれば部屋は多かれ少なかれダメージを受けてしまいます。

うっかり壁紙を破いたり、物を落としてフローリングに傷を付けたりするなど、思い当たる人も多いのではないでしょうか。賃貸物件は本来の所有者から借りているものであり、退去する場合は元通りのきれいな状態にして返さなければなりません。このため、いざというときにスムーズに修繕できるよう、敷金を初期費用として準備しておくケースが多いのです。ただし、原状回復の必要があるのは、借主の不注意や故意などによって発生したダメージが対象です。経年劣化や、ごく普通に暮らしていて付いた汚れなど、当然起こり得るダメージは原状回復の対象には含まれません。

原状回復のための修繕が行われた場合、退去後に敷金から原状回復費用を差し引いた金額が戻ってきます。敷金の返還についてはトラブルになりやすいポイントであるため、賃貸借契約書に敷金返還について明確な記載があるかどうか確認しておくと安心です。

礼金

初期費用のひとつとして「礼金」も請求されることが多いです。礼金は、その名の通り部屋を貸してくれる貸主への「お礼」の意味で支払われてきたお金です。戦後など、住宅が不足していた時代には部屋を貸すことが珍しく、なかなか住む場所を確保できない人も少なくありませんでした。このため、部屋を貸してくれた貸主に対し、感謝を示すために礼金を支払っていたのです。それが慣習となって現代にも引き継がれ、家賃の1~2カ月分を礼金として支払うことが一般的となりました。

原状回復費用に充てるための敷金とは違い、あくまでもお礼の意味合いが強い礼金は、退去しても戻ってくることはありません。初期費用を抑えたいのであれば、相場と比べて礼金が高すぎる物件は避けたほうが良いでしょう。なお、賃貸物件が珍しくない現代では、お礼の意義が薄れてきたため礼金なしで借りられる物件も増えています。

日割家賃

物件を借りる際、入居するタイミングによっては「日割家賃」の支払いも必要です。通常、賃貸物件の家賃は1カ月単位で支払いますが、それだと月の途中から物件に入居した場合の計算に困ってしまいます。実際に住んでいない期間の家賃まで支払う必要はないため、入居した日からその月の最終日までの家賃を日割りして支払うのが一般的なのです。たとえば、家賃6万円の物件に、4月21日から入居したとします。本来なら1カ月分の家賃は6万円ですが、実際には21日から30日までの10日間しか入居していません。そこで、6万円の家賃を30日で日割りし、1日当たり2000円の家賃とします。実際に入居したのは10日分であるため、初期費用として日割家賃を2万円支払うという具合です。

これは大まかな例であり、実際に日割家賃が発生する日などのルールは物件ごとに異なります。詳しくは、賃貸借契約書に記載されていることが多いので、契約前に必ず確認しておきましょう。日割家賃の金額は、基本的に「家賃÷月の日数×入居日からその月の最終日までの日数」で計算できます。日割家賃を安く抑えるには、なるべく月末近くを入居日としたほうが良いでしょう。また、日割家賃を支払うタイミングは契約後、仲介手数料や敷金などほかの初期費用と一緒に支払うケースが多いですが、これも契約ごとに異なるので確認しておいてください。

前家賃

物件を借りると、必ず毎月の家賃を支払わなければなりません。本来であれば1カ月分の家賃を支払えば良いのですが、契約時には当月分だけでなく翌月分の家賃まで一緒に支払うことがほとんどです。これを「前家賃」といい、民間の賃貸物件はほぼすべて前家賃制を導入しているといわれています。なぜ前払いが必要になるのかというと、契約時は借主に家賃支払いの実績がないためです。「本当に家賃を支払ってくれる人なのか」という貸主の不安を払拭するために、翌月分を事前に徴収するスタイルが一般的になっています。

たとえば、1月10日に入居した場合、初期費用として1月分の日割家賃と同時に2月分の家賃も必要です。不動産会社によっては、翌月分だけでなく翌々月分の支払いも求められることがあるので注意しましょう。翌月分を前払いするだけなので損をしているわけではありませんが、家賃1カ月分となると大きな出費になるので、忘れていると資金不足に陥るおそれもあります。前払い家賃がいくら必要なのか、事前に不動産会社に確認しておくと良いでしょう。

前家賃の支払いは負担に感じがちですが、翌月分を先に支払っておくことで、実際に翌月になったときに家賃を支払わなくて良いというメリットもあります。ただし、家賃を常に1カ月前払いしていく契約も多いので、支払い方法はきちんと確認しておくことが大切です。また、当月になってから支払う後家賃の物件もまれにあるので、物件が前家賃か後家賃かについても賃貸借契約書でチェックしておきましょう。

火災保険料

初期費用で必要になるもののひとつに「火災保険料」も挙げられます。賃貸物件は本来の所有者から借りるものであるため、万一の備えとして火災保険へ加入しなければなりません。失火責任法によれば、火災の火元だったとしても、本人に重大な過失がなければ損害賠償責任を負わせないと定められています。このため、仮に火事になったとしても貸主へ損害賠償を行う必要はありません。ただし、火事でボロボロになった部屋を原状回復する義務は残るため、もし原状回復できなければ損害賠償責任を負う必要があるのです。また、隣の部屋からの出火で自分の家財が燃えてしまっても弁償してもらえないので、火事の加害者・被害者両方の面から見ても火災保険は必要となります。

火災保険は「家財保険」「貸家人賠償責任保険」「個人賠償責任保険」という3種類があり、それぞれ補償の内容が異なるので注意しましょう。また、保険料は保険会社や種類によっても変わりますが、相場は1万5000~2万円程度です。火災保険は不動産会社から指定されることも多いですが、安易に契約せず、どのような補償内容になっているかしっかり確認しておきましょう。

その他の費用

これまで紹介した初期費用以外にも、物件や不動産会社によってはさまざまな費用がかかります。たとえば、入居する際、前の入居者が使っていた鍵を交換する費用として1~2万円かかることも多いです。鍵交換をせずに入居できる物件もありますが、鍵交換をしておくと防犯効果が高くなるメリットがあります。特に女性の一人暮らしなどは防犯に気をつけたいところなので、鍵交換できる物件を選ぶと安心です。また、賃貸物件を借りる際は連帯保証人を指定するのが一般的ですが、連帯保証人の代わりに家賃保証会社を利用するケースもあります。連帯保証人を探さなくて良いので便利ですが、保証料として家賃の0.5~1カ月分がかかるので注意が必要です。

さらに、新居への引っ越し費用も大きな出費となります。距離や荷物の量によって金額が大きく変わるので、複数の引っ越し会社から見積もりを取り、じっくりと比較検討しましょう。このほか、入居前に部屋を消毒するための費用が1~2万円かかる場合もあります。どのような費用が初期費用に含まれるかは物件ごとにさまざまなので、事前確認が欠かせません。

抑えられる初期費用はある?

これまで紹介してきたように、賃貸物件を借りる際の初期費用にはさまざまな項目があり、負担も少なくありません。何かとお金がかかる引っ越しでは、できるだけ負担を減らしたいと考える人も多いでしょう。そこで、次は初期費用のなかで安く抑えられるポイントについて解説していきます。

安くできない初期費用

初期費用は必ず節約できるわけではなく、項目によっては安くできないものもあります。たとえば、敷金は退去時の原状回復に必要な費用なので、値引き交渉は基本的に受けてもらえません。万一の備えである火災保険も、加入が義務付けられている以上、勝手に解約することはできないでしょう。前家賃や日割家賃は、ほかの初期費用とは違って、契約した物件そのものに発生する家賃の一部です。家賃は物件に入居すれば必ず発生するものであり、特定の借主にだけ家賃を値引きすると、ほかの借主からクレームが出る可能性もあるため、安くしてもらうのは難しいでしょう。

基本的に、家賃や初期費用を最終的に決めているのは貸主です。ここで挙げた項目を安くするには貸主への交渉が必要不可欠ですが、借主は不動産会社を窓口として取引を進めるため、ほとんどのケースで貸主に直接交渉することはできません。

安くできる可能性のある初期費用

安く抑えられる可能性がある初期費用としては、まず礼金が挙げられます。礼金は部屋を貸してくれたことへの謝礼であり、現代では意義が薄くなりつつあるものです。礼金が無料の物件も増えているので、それを選ぶと大幅に初期費用を抑えられるでしょう。また、保証会社を利用する際の保証金も、連帯保証人を立てられれば不要というケースもあります。家賃を自分で支払うことを約束したうえで、家族など連帯保証人になってくれそうな人にお願いしてみましょう。消毒や害虫駆除など、オプション扱いの費用も断れる可能性があるので、事前に不動産会社に確認してみてください。

このほか、賃貸借契約において必ずといって良いほどかかる費用のうち、仲介手数料は節約できる可能性が高いです。仲介手数料は不動産会社が設定するものなので、交渉すれば値引きしてもらえることもあります。入居者を熱望し、貸主側が仲介手数料の全額または半額を負担してお得に借りられるようにしている物件もあるので、優先的に探してみると良いでしょう。

仲介手数料を安くできるのはどんな業者?

とにかく仲介手数料を安く抑えたいという場合は「サンキュールーム」という賃貸仲介サービスがおすすめです。サンキュールームは仲介手数料無料の物件を多く紹介している業者で、98.4%という高いお客様満足度からも、信頼できる業者であることがわかります。サンキュールームでは、貸主から仲介手数料を受け取っているため、手数料無料で借りられる物件を多く見つけられるのです。なかには、貸主が手数料を全額負担していない物件もありますが、その場合も家賃にかかわらず一律3万9000円の手数料となるため初期費用の負担を大きく減らせます。大手不動産検索サイトの物件も紹介してもらえるため「手数料が安くても物件数が少なくて意味がない」という心配もありません。

仲介手数料は初期費用のなかでも大きな割合を占める項目なので、無料または3万9000円で抑えられるというのは大きな魅力です。内見したい場合も来店する必要がなく、現地で集合すれば良いなどサービスの質も高いので、ぜひ利用してみましょう。

仲介手数料を抑えて賃貸の初期費用の負担を減らそう!

賃貸物件を借りる場合、仲介手数料をはじめとしてさまざまな初期費用がかかります。費用の大きさに引っ越しをためらってしまうかもしれませんが、サンキュールームのように仲介手数料が安い業者を利用すれば安く抑えることも可能です。今回紹介した内容を参考に、節約できる部分を見つけて理想の物件への引っ越しを目指しましょう。

【この記事の監修】
大槻陽一 株式会社GKコンサルティング代表取締役

一部上場企業退職後、六本木のレストランにて接客スキルを学ぶ。その後、不動産会社・IT企業での勤務を得て 2013年8月、株式会社GKコンサルティングを設立。現在まで3,000件以上の不動産取引を経験。 取引慣習にブラックボックス的な要素が多く、一般のユーザーにとって不透明な不動産業界を変えるため、インターネットメディアを通じて有益な情報を届けている。

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