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住宅ローンの金利の種類って?それぞれの特徴や選び方をチェック!

01-28-2020

マイホームを購入するときには、住宅ローンを組む人が多いでしょう。しかし、住宅ローンの金利にはどのような種類があるのかよく分からない人もいるのではないでしょうか。住宅ローンを借りるつもりがあるなら、それぞれの金利の特徴をよく理解して選ぶことが大切です。そこで、この記事では住宅ローンの金利の種類やそれぞれの特徴について説明していきます。

住宅ローンの金利の基本的なタイプ分け

住宅ローンには大きく分けて「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定期間選択型」の3つのタイプがあります。まずは、基本的なタイプについての特徴を理解しておきましょう。

変動金利型

変動金利型の特徴は、「一定期間が経過するたびに金利が変動すること」です。つまり、「将来的にトータルで支払う利息がいくらになるか」を、借入時に予測することはできません。変動金利のメリットとしては、「固定金利よりも支払う利息が少なくなる可能性がある点」です。一定期間ごとに見直しがあるので、契約時よりも金利が低くなれば、それに応じて住宅ローンで支払う利息が少なくなる可能性があります。ただし、変動金利のメリットは、そのままデメリットでもある点には注意しなければなりません。なぜなら、金利は常に変動しており、将来的に高くなる恐れもあるからです。変動金利で契約する場合は、将来的に金利が低くなると想定される状況が望ましいといえるでしょう。

なお、金利が見直されるタイミングは半年に1回であるケースが多いです。また、返済額が金利の変動のたびに変わると契約者にとって不利になるため、返済額の見直しは5年に1回とする契約が基本となっています。 さらに、見直しにおいても、「利息の支払いが増えるケースではそれまでの1.25倍以内に抑える」と一般的に定められているので、青天井式に家計への影響が出るわけではありません。返済の途中で金利が上がると返済総額が増加するため、そのようなケースでは繰り上げ返済も視野に入れるとよいでしょう。

全期間固定金利型

全期間固定金利型の特徴は、「ローンの返済が終わるまで借りたときの金利が適用されること」です。そのため、住宅ローンを契約した時点で全期間の返済額が確定するというのは大きなメリットだといえます。住宅ローンは家計を圧迫する要因になりやすいです。毎月の返済額が変化することがなく、返済計画を立てやすい全期間固定金利型は将来を見据えて借入をしたい人でも安心できるでしょう。全期間固定金利型のデメリットとしては、「金利が安くなっても総返済額が変わらない」「そもそも金利が高めに設定されている」の2点が挙げられます。

変動金利のように市場の金利に合わせて契約中の住宅ローンの金利が変わることはありません。また、資金を貸し出す金融機関側は契約時よりも、市場の金利が高くなってしまっては損をするリスクがあります。そのため、金融機関側が損をするリスクを減らすために、変動金利よりも最初から高めに金利を設定しているケースが多いです。契約後に市場金利が低くなるような場合には、ローンの借り換えなどを検討するとよいでしょう。なお、住宅ローンとして有名な「フラット35」も全期間固定金利型を採用しています。

固定期間選択型

固定期間選択型は、契約当初に選択した一定期間のみ固定金利が適用され、その期間が経過後は再び金利のタイプを選択できる住宅ローンです。大きな特徴としては、「変動金利と固定金利の両方を選択できる点」だといえます。見直しのたびに変動金利と固定金利のどちらかを選択できるので、自分に有利だと思うタイプを選べるのは大きなメリットでしょう。金利が高くなりそうだと感じたら固定金利、金利が安くなりそうだと感じたら変動金利で契約することで、利息の総支払額を抑えることができます。

なお、見直し期間は、それぞれの金融機関によって異なります。1年や3年といった比較的短期間の場合もあれば、10年や30年といった長期間の場合もあるので、契約前によく確認しておくことが大切です。一般的には、固定する期間が短いほど、金融機関のリスクも減るため金利は低く設定される場合が多くなっています。ただし、金利の設定は各金融機関で異なるため、必ずしもそうとは限らないケースもあるので気を付けましょう。固定期間選択型の注意点としては、返済額が見直されるときに上限額が決められていない点です。変動金利のような「それまでの1.25倍」という上限がないため、金利の変動状況によっては予想以上に返済額が高くなる可能性はあります。

銀行が独自に用意している住宅ローンの金利の種類

住宅ローンの金利の基本的なタイプは「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定期間選択型」の3つです。しかし、金融機関によってはこれらのタイプに当てはまらない契約を用意しているケースもあります。たとえば、「返済が始まってから一定期間が経過すると、金利が徐々に下がっていくもの」「銀行の預金額と住宅ローン残高を比べ、同額分については金利がゼロになるもの」です。前者は返済から10年を境にして、5年ごとに金利が下がっていくタイプが挙げられます。マイホームを購入して10年程度が経過すると、子どもも大きくなって教育費の支出などが増えることを見越した設定をしているのが特徴です。一方、後者は、実質的に預金を担保にしているタイプの住宅ローンであり、事業などの関係で多額の預金を残しながら住宅ローンを組みたい人に向いています。

そのほかにも、「金利の上限を設けた変動金利型」の住宅ローンを扱っている金融機関もあります。当初の金利は他の変動金利型よりも高くなりがちですが、金利が大幅に上昇するリスクを抑えられる点はメリットです。いずれのケースも、各金融機関独自の住宅ローンであるので、まずはどの金融機関でどのような商品を扱っているかを調べることが大切だといえます。自分たちの状況に合うものがあれば、うまく選ぶことで住宅ローンの負担を軽減できるでしょう。

住宅ローンの金利についてよく耳にする「フラット35」って?

住宅ローンといえば「フラット35」をすぐにイメージする人も多いのではないでしょうか。しかし、フラット35も住宅ローンの金利のひとつでしかありません。そこで、実際にはどのようなものなのか紹介していきます。

「フラット35」とは?

フラット35の最大の特徴は、「住宅金融支援機構」という公的な機関が住宅ローンにかかわっていることです。とはいっても、住宅金融支援機構の窓口で申し込むわけではありません。申し込み窓口は民間の金融機関であり、その住宅ローンを住宅金融支援機構が譲り受けて資金調達を行うという形になっています。つまり、住宅金融支援機構と民間金融機関の双方の協力によって運営されている住宅ローンなのです。

フラット35の仕組み上、元受けとなっているのはあくまで住宅金融支援機構なので、どの金融機関から申し込んでも基本的な内容は変わりません。ただし、実際の金利や融資手数料などは、金融機関の利益にかかわる問題なので、それぞれで異なる場合がある点には注意しましょう。フラット35のメリットは、なんといっても「最長35年間、固定金利」であることが挙げられます。ローンを返し終わるまでの支払い利息が借入時に明確になるため、借主の将来設計が描きやすくなるはずです。

「フラット35」の特徴

一般的に固定金利は変動金利よりも、銀行側のリスクが大きいため金利が高く設定されています。しかし、フラット35は公的機関である住宅金融支援機構が運営しているため、利益を重視しておらず、比較的低い金利が採用されているのが特徴です。また、借入にあたって保証人が不要で、繰り上げ返済時の手数料がかからない点もメリットだといえます。ただし、担保として借入対象となる住宅および敷地に、借入窓口となった金融機関を抵当権者とする抵当権の設定をする必要がある点には注意しましょう。

そのほかにも、万が一のトラブルに備えて「新機構団信」や「新3大疾病付機構団信」といった各種の保険や返済方法の変更にも対応可能で返済中のサポートは万全です。さらに、バリアフリーや省エネなどの一定の基準を満たした住宅を購入する場合、「【フラット35】S」を利用できることもあります。「【フラット35】S」を利用すると最初の5年または10年の金利がさらに低くなるので、積極的に活用を検討するとよいでしょう。

住宅ローンの金利を選ぶときのポイント

住宅ローンの金利を選ぶときのポイントは「基本的に金利が低ければ低いほど返済の負担が少なくなること」です。金利の設定は各金融機関によって異なります。少しの金利差でも住宅ローンでは借りる金額が大きいので、最終的に支払う返済額に大きな差となるケースもよくあります。まずは少しでも金利が低い金融機関を探しましょう。次に金利のタイプについてですが、固定金利に比べれば変動金利のほうが一般的に借入時の金利は低いです。ただし、変動金利は途中で金利が上昇するリスクもあり、その場合は返済額が当初の予想よりも増えてしまう可能性があります。

金利が低いうちはなるべく返済額を少なくしたいと考えるなら、変動金利を選ぶのも選択肢のひとつです。しかし、支払う総額をしっかり把握し、最後まで計画通りの返済をしたい場合には、固定金利のほうが適しているでしょう。また、住宅ローンを借りるときは、必ず一人だけですべての返済を賄わなければいけないわけではありません。金利を意識するだけでなく、夫婦や親子など複数人で借りることで返済の負担を分散させるという方法があることも知っておくとよいでしょう。

住宅ローンを借りる際に金利以外に注意したいこと

住宅ローンを借りるときは、ついつい金利だけに注目してしまいがちです。しかし、金利以外にも注意点はあります。そこで、この段落では住宅ローンを借りる際に金利以外に注意しておきたいポイントについて説明していくので、よく理解しておきましょう。

返済比率

住宅ローンにおける返済比率とは、「年収のうち、いくらを住宅ローンの返済に充てるかという割合のこと」です。せっかくのマイホームなので贅沢をしたくなるのはやまやまですが、年収のわりに豪華すぎる家を購入してしまうと、返済で生活が苦しくなってしまうでしょう。また、金融機関にとっても年収に対して過剰な融資を行うと、返済が滞るリスクが高まってしまうので、返済比率を融資上限の参考にするケースが多いです。そのため、返済比率を知ることで、「自分はどれだけのローンが組めるか」を知る目安にもなります。

借入できる一般的な返済比率の目安は年収の30~35%程度だといわれています。ただし、金融機関やローンの種類によっても、理想的な返済比率は異なるので注意しなければいけません。たとえば、フラット35の返済比率は、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下です。なお、返済比率は年収によって変わることもあり、フラット35の場合も年収が700万円以上なら、返済比率は40%程度までアップすることがあります。

融資比率

融資比率とは「購入予定の物件価格に対する借入金額の割合のこと」です。住宅ローンにかかる利息は、元本が多ければ多いほど高くなってしまいます。そのため、住宅ローンを借りるときは、できるかぎり頭金を用意しておくのが望ましいですが、現実問題としてはなかなか難しい場合もあるでしょう。実際に融資比率の目安は「80~100%」程度となっています。たとえば、2000万円の住宅で200万円の頭金を用意している場合、「1800万円(2000万円-200万円)÷2000万円×100」という計算式となり、融資比率は90%です。

融資比率は低いほうが貸し出す金融機関側のリスクが減るため、審査が通りやすくローンを受けられる可能性は高くなります。トータルの支払いが少なくなることも踏まえて、住宅ローンを借りるときはできるだけ頭金を用意しておいたほうがよいでしょう。

借入限度額

借入限度額とは「実際に借入できる上限の金額」です。住宅ローンは多額の資金を借りることができますが、それには限界があります。自分が借りられる金額の目安を知っておくと、マイホーム選びがスムーズになるでしょう。借入限度額は、年収および返済比率を考慮すると簡単に目安を算出できます。たとえば、年収450万円で返済比率35%の場合、計算式は「450万円÷12カ月×35%」となり、1カ月あたりのローン返済額の上限は13万1250円です。

注意点としては、住宅ローンを契約する人の年齢が挙げられます。なぜなら、契約者の年齢が高ければ高いほど返済までの死亡リスクが高まり、金融機関側も資金を出し渋る傾向にあるからです。そのため、年齢の高い人が住宅ローンを利用するときは借り入れられる金額が少なくなる可能性があります。また、金利によっても毎月の支払額は変動するので、実際の借入限度額にも影響を与えることは考慮しておきましょう。

状況に適した住宅ローンの金利を選ぼう

住宅ローンの金利タイプにはいくつもの種類がありますが、自分に合った住宅ローンを選んで少しでも総支払額を少なくすることが重要です。また、少しでもコストを抑えて住宅を購入したい場合には、仲介手数料を抑えることも大切です。「ゼロワンハウス」なら、仲介手数料無料で不動産の購入ができる可能性があります。状況に適した住宅ローンの金利を選びつつ、仲介手数料を節約してできるだけお得に住宅を購入しましょう。

【この記事の監修】
森元 将士 1983年生まれ 宅地建物取引士

日本大学卒業後、テレビ制作・コーディネーターの職を経て大手不動産会社へ入社。 幅広い不動産売買業務全般に携わる。 購入者が損をしない不動産選びを支援したいという想いから、2014年に不動産売買仲介サイト「01HOUSE」を立ち上げ、現在まで300件以上の不動産取引を経験。疑問と不安を解決し、不動産購入の後押しとなる情報を発信している。

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