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不動産売買にかかる登記費用と購入時の諸経費について解説!

03-13-2020

不動産売買の際には、登記費用などの諸経費がかかります。しかし、初めて不動産売買をする場合には馴染みがなく、登記費用といわれても具体的にどのような費用なのか分からない人も多いでしょう。この記事では、不動産売買で必要になる登記費用やその他の諸経費について詳しく解説していきます。これを読めば、登記費用について理解できるだけでなく、諸経費の抑え方まで分かるようになるでしょう。

不動産売買に必要になる登記について

不動産売買の際には、登記が必要になります。この「登記」とは何なのでしょうか。登記とは何なのか、必要になる登記費用について詳しく見ていきましょう。

不動産売買に必要な登記とは

不動産は、売買できる商品の中ではかなり大きな財産となります。そのため、誰が所有者なのかを明確に示す必要があるのです。この、手続きを「登記」と呼んでいます。不動産登記(土地または建物)の場合には、この住宅が誰のものかを示す「所有権」、ローンなどを組むときに担保として使える「抵当権」の情報などが記載されるのです。この他にも、地番や家屋番号、面積、構造などの情報を登記簿に記載して、一般公示しています。登記をすることによって、その物件を買いたい人や物件を担保に融資しようとしている人との取引がスムーズになります。

また、登記をおこなうことにより、この物件が自分のものであるという証明にもなるのです。所有権登記方法は、新築物件か中古物件かによって2種類に分けられます。その物件を初めて登記する場合、つまり新築物件は「所有権保存登記」を、中古物件の場合には「所有権移転登記」をおこなうことになります。

登記をするのに必要な費用

登記をする際に手続きは、自分でおこなうことも可能です。しかし、手続きが複雑になるので、ほとんどの場合は司法書士に依頼をして登記手続きをおこないます。そのため、登記に必要な費用は、主に登記手続きをしてくれる司法書士へ支払う報酬と、登記の手続きにかかる登録免許税ということになります。

物件の所有権を売主から買主へ移すための所有権移転や、住宅ローンなど融資を受けるときに設定する抵当権設定などをする場合には、税金(国税)がかかります。これを、登録免許税というのです。登録免許税は、主に不動産の評価額から算出されますが、物件の条件によっては軽減措置を受けられる可能性もあります。また、登録免許税は税金であるため、依頼する司法書士によって変動することはありません。

登記手続きは手間や時間がかかります。不動産や登記に詳しくない素人だとミスが起こる可能性もあり、労力がかかるので、専門の司法書士に依頼したほうが安心でしょう。司法書士に依頼する場合には、報酬を支払う必要があるのですが、この金額は司法書士によって異なります。報酬は、登記の種類や物件の価格などを考慮した上で決定されるため、どのくらいの金額になるのかあらかじめ確認しておくといいでしょう。

購入時にかかる登記費用の金額

不動産購入時にかかる登記費用の金額について、具体的に紹介します。登録免許税は、不動産の評価額によって変わるため、それぞれの計算式を見ていきましょう。

まずは、所有権登記に必要な費用です。土地の所有権の移転登記の場合には、固定資産評価額×2.0%で求められます。建物の所有権の移転登記も同様に、固定資産評価額×2.0%です。つまり、固定資産評価額が1000万円だった場合の登録免許税は20万円になります。新築だった場合の所有権保存は、固定資産税評価額または登記官認定価格×0.4%で求められるのです。固定資産評価額が1000万円だった場合は、4万円が登録免許税になります。抵当権の設定登記は債権金額×0.4%という計算式で算出します。債権金額が1000万円なら、登録免許税は4万円です。

司法書士に支払う報酬は、事務所によって異なります。以前は業界で標準報酬額が決められていたのですが、自由化されたため各事務所で自由に設定してもよくなりました。報酬は、登記書類の作成費用のほか、立会料や郵送料といった名目で請求されます。ネットで安さを売りにしていたり、大手不動産会社から紹介された司法書士だったりする場合には、8~9万円程度が報酬の相場になるでしょう。小規模の不動産会社から紹介された司法書士であれば12~13万程度が相場です。一般的に15万円以上の報酬は高いといえます。そのため、見積もり段階で15万円以上になる場合には、交渉するか他の事務所への変更も検討したほうがいいかもしれません。

登記の際の司法書士の指定や紹介

個人間で不動産を売買する場合には、買主が司法書士を指定するケースが多いようです。ネット銀行や一部のフラット35業者などの場合には、金融機関からの指定が入ることもあります。また、取引によっては売主が司法書士を指定する場合もあるなど、個人間の場合にはそれぞれの事情によって変わってくるのが特徴です。

売主、買主双方で司法書士を立てることも可能です。ただし、この場合は進行状況が揃わずに取引がスムーズにおこなわれないケースも多いので注意しましょう。抵当権の抹消や移転、抵当権の設定などがバラバラになってしまうため、取引に支障が出る場合もあります。そのため、できれば同時進行ができるように、同じ司法書士に依頼したほうが安心です。

特に司法書士の指定がない場合には、不動産会社から紹介してもらえるのが一般的です。もちろん、新規で司法書士を探しても構いません。しかし、自分で司法書士を探す場合には、どのように選べばいいか分からないことも多いでしょう。不動産の専門である不動産会社から司法書士を紹介してもらったほうが、慣れているため安心して任せられます。

登記は自分でできないのか

所有権移転登記を司法書士に任せる場合には、報酬が必要になります。この報酬は、自分で所有権移転登記をおこなえば必要ありません。そのため、諸経費の節約のために自分で登記したいと思っている人もいるでしょう。自分でおこなうことも可能ですが、手続きは複雑なので手間や時間がかかります。また、不動産売買に司法書士を関与させていない場合には、銀行などで融資が受けられないといった不動産取引上の慣行があるのも注意したいポイントです。そのため、中古不動産の売買や新築の不動産を購入する場合には、自分で所有権移転登記をするのは難しくなっています。

不動産を相続や贈与する場合の手続きは、自分でも問題なくおこなうことができるため、諸経費を節約することも可能です。ただし、相続や贈与をおこなう際には、手続きについて調べる時間や役所に出向く労力もかかります。仕事などで忙しい人だと自分ひとりで手続きするのは難しいため、慣れている司法書士に任せたほうがスムーズで間違いのない手続きができるでしょう。

不動産購入のときにかかる登記以外の諸経費とは

不動産購入の際には、登記以外にもさまざまな諸経費がかかります。具体的にどのような費用が必要なのか紹介します。

契約時に必要な諸経費

契約時に必要な諸経費は、主に3つあります。まずは、仲介手数料です。仲介手数料とはその名の通り、不動産を購入する際に仲介に入る不動産会社に支払う手数料のことをいいます。仲介手数料は、売買契約時と物件の引き渡しをおこなう際の2回に分けて支払うのが一般的です。不動産売買の際の仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が決められているのが特徴となっています。そのため、上限以上の仲介料を請求されることはありません。上限は物件の価格によって変動し、「購入代金(税抜)の3%+6万円」までとなっているので覚えておきましょう。契約時に、まずは仲介手数料の半分を支払うことになります。

2つ目は、印紙税です。物件を購入する際には、売買契約書を作成します。この売買契約書には印紙を貼る必要があるのです。印紙代は国に払う税金であるため、費用が不動産会社によって変動することはありません。ただし、契約書に記載された金額によって印紙代は変わるため、購入する物件によって変動します。郵便局などで必要な額の収入印紙を購入して、消印をして納めます。消印がなかったり貼り忘れていたりしたら、過怠税が課せられるので注意しましょう。

最後は手付金です。手付金とは、売主に預けておくキャンセル料のようなものです。手付金の支払いは、法令で義務付けられているものではありません。しかし、手付金の支払いは不動産売買の際の慣例となっているので、必要になるケースが多いでしょう。物件価格のおよそ1割前後の手付金を契約時に売主に預けておき、物件が引き渡されたときに返却されます。

決済の際に必要になる諸経費

決済の際に必要になる諸経費としてはまず、仲介手数料が挙げられます。契約時に支払っている仲介手数料の残り半分の金額を決済の際に支払うことになるため用意しておきましょう。住宅ローン関連の諸経費も必要です。ローン契約書に貼るための印紙代やローンを借りる金融機関や保証会社に支払うローン事務手数料などがかかります。また、ローン保証料も必要になるでしょう。これは、保証会社に支払う保証料のことです。ローンの返済が難しくなるケースもありますが、その際に返済を保証会社に肩代わりしてもらうための費用になります。支払い方法としては、融資時に一括支払い、もしくは金利に上乗せしての支払いなど、金融機関によって異なります。

団体信用生命保険料は、ローン期間中に病気や怪我などの万が一の事態になった際の保険料です。この保険があることで、病気などで支払いが難しくなったとしても、本人に代わって生命保険会社がローン残金を支払うことになります。団体信用生命保険料は、ほとんどの金融機関で金利に含まれているでしょう。火災保険料や地震保険料などは、購入した物件に対して加入する必要があった場合にかかる保険料のことです。保険会社によって、補償内容や保険期間などの条件が異なりますし、金額も変わってきます。

入居時、入居後に必要になる諸経費

入居時、入居後にも諸経費がかかります。まずは、不動産取得税です。不動産取得税とは、土地や建物にかかる市区町村の税金で、不動産を取得したときに納める必要があります。税額は市区町村によって異なるため、自分の住んでいる地域の役所に確認してみましょう。また、一定条件を満たせば、軽減措置を受けられる場合があるため、確認しておく必要があります。

固定資産税は、毎年支払わなければいけない税金です。原則として、固定資産税評価額×0.4で税額が算出されます。年度の途中で不動産を購入した場合には、すでに売主が固定資産税を納めているため、税金として国に再度納める必要はありません。しかし、12月31日までの月数または日数分の税金を売主に支払う必要があるので覚えておきましょう。都市計画税がかかるケースもあります。これは、都市計画区域内にある物件に対して課せられる市区町村の税金です。

購入物件がマンションの場合には、管理費や修繕積立金なども必要になります。管理費とはマンションの管理に必要な費用で、建物や設備のメンテナンスに使われます。修繕積立金とは大規模な修繕工事が必要になった場合の費用のことです。修繕工事は多くの費用がかかるため、長期的なスパンで計画を立てて修繕積立金として入居者から少しずつ徴収していきます。

諸経費もローンに組むことは可能なのか

不動産物件の購入には、物件自体の価格だけでなく登記費用、諸経費などがかかるため、多くの資金が必要になります。しかし、諸経費を現金で用意できないケースもあるでしょう。その場合には、住宅ローンと一緒に、諸経費ローンを利用するのも1つの方法です。以前は、住宅ローンに諸経費を含めて融資してくれる金融機関はあまりありませんでした。しかし、現在では諸経費だけではなく引っ越しにかかる費用や修繕積立金などの入居時、入居後に必要になる経費も含めて融資してくれる金融機関もあるため、現金で用意できない人でも安心です。

一般的な大手銀行では、諸経費を含めてローンを組めるところは少なくなっています。そのため、諸経費を含めてローンを組みたいのならネット銀行などを利用しましょう。ほとんどのネット銀行では、諸経費を含めて融資してくれます。利用したい銀行が特に決まっていない、住宅ローンと諸経費ローンどちらも検討したいのなら、ネット銀行を視野に入れてみてはどうでしょうか。

できるだけ安くしたい!抑えることができる諸経費

不動産購入の際にかかる登記費用や諸経費は、それだけで大きな金額になってしまいます。そのため、できるだけ諸経費を抑えて契約したほうがいいでしょう。まず抑えられる諸経費として挙げられるのが、各種税金です。登録免許税などの国税に関しては、一定条件を満たすことで軽減措置を受けられる可能性があります。納税額を減らすことができますから、手続き漏れがないようにしっかりと確認しておきましょう。

仲介手数料は、利用する不動産会社によって変動してきます。買主から仲介手数料を取らない業者もあるため、そのような業者を利用すれば最大で無料にすることも可能です。住宅ローン関連も抑えられる経費でしょう。ローンの金利や事務手数料などは住宅ローンを組む金融機関によって大きく異なるケースも珍しくはありません。できるだけ節約したいのなら、さまざまな金融機関を見比べることが重要です。比較した上で、納得できる金額の金融機関を選びましょう。

火災、地震保険料も保険会社によって大きく金額や補償内容が変わります。自分にとって必要な補償が揃っているか、金額は高すぎないか比較しましょう。また、オーダーメイド型のプランにするのも良い方法です。必要な補償だけを選んでプランを組むことができるため、大幅に節約できる可能性もあります。

仲介手数料の安い不動産会社を選ぶときの注意点

不動産購入の際にかかる費用としてもっとも大きいのが仲介手数料です。そのため、仲介手数料の安い不動産会社を選ぶことで、大きく経費を節約できます。大手の不動産会社では仲介手数料は限度額いっぱいであるケースがほとんどです。そのため、費用を抑えようと思ったら大手ではない不動産会社に依頼することになるでしょう。その際、サービス面などが劣っているのではないかと不安になる人も少なくありません。しかし、どのような不動産会社であっても、買主や売主からの信用が大切です。口コミなどで悪評を書かれると集客に悪影響になるため、極端に対応が悪い業者は少ないでしょう。

ただし、中には仲介手数料無料であっても、ほかの名目で料金を請求してくる業者もあるので注意が必要です。口コミを参考にする、事前の確認は怠らないなど、チェックを徹底するといいでしょう。

ゼロワンハウスの利用で購入時の仲介手数料が無料に!

不動産売買の仲介業者の「ゼロワンハウス」では、仲介費用を無料にすることができます。もっとも大きな経費を節約できるので、余計な費用をかけることなく不動産を購入できるのです。ゼロワンハウスでは、売主からのみ仲介手数料をもらうことで、買主側の仲介手数料無料を実現しています。また、物件によっては最大200万円のキャッシュバックを受けることができるなど、購入の際にメリットが大きいのが特徴でしょう。

中には、売主から仲介手数料が出ないケースもあります。しかし、その場合であっても、紹介手数料は業界最安レベルの0.7%なので、ほかの不動産会社よりも経費を抑えることができます。スタッフの対応力が高いことにも定評があります。ゼロワンハウスのスタッフは、長年売買を取り扱っている不動産業のプロフェッショナルです。そのため、安心して相談できますし的確な答えを得ることができます。物件価格の交渉や、他社と比較して高ければ相談に応じてくれるなど、親身な対応が期待できるため、費用を抑えたい人にはおすすめです。

登記費用は意外とかかる!他の諸経費を抑えて不動産購入しよう!

不動産売買の際に登記費用は必ず必要で、意外と高額になってしまうのです。また、物件価格だけでなく、その他にも諸経費がかかることを考えると、税金の軽減措置を受けることや仲介手数料の安い不動産会社を選ぶなど、費用を抑えられるようにすることが重要です。不動産売買でもっとも大きな経費である仲介手数料を節約したいのなら、業界最安クラスの「ゼロワンハウス」を利用してみてはどうでしょうか。

【この記事の監修】
森元 将士 1983年生まれ 宅地建物取引士

日本大学卒業後、テレビ制作・コーディネーターの職を経て大手不動産会社へ入社。 幅広い不動産売買業務全般に携わる。 購入者が損をしない不動産選びを支援したいという想いから、2014年に不動産売買仲介サイト「01HOUSE」を立ち上げ、現在まで300件以上の不動産取引を経験。疑問と不安を解決し、不動産購入の後押しとなる情報を発信している。

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