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不動産の仲介手数料の計算方法が知りたい!消費税の扱いはどうなっている?

02-04-2020

不動産売買の際に、仲介業者に支払う仲介手数料。ただ、ひとくちに仲介手数料といっても、どのような基準で計算され請求されているのでしょうか。取引額が大きくなる不動産売買では、支払う仲介手数料も高額になりがちです。そのため、不動産の購入を検討する際には、仲介手数料の計算方法を事前に把握しておいたほうが安心です。ここでは、不動産売買における仲介手数料の計算方法や消費税の扱いについて説明します。

そもそも不動産の仲介手数料とは?

不動産売買における仲介手数料というのは、「不動産の売買契約が成立したことに対する成功報酬」です。仲介手数料は媒介手数料と表現される場合もあります。

一般的に、個人が土地やマンション、一戸建てなどの不動産を購入または売却する場合には、不動産会社などの仲介業者に仲介を依頼します。依頼を受けた不動産会社は、不動産の売却であれば買主を探し、不動産の購入であれば物件を探すなどの活動を独自のネットワーク内で行います。この仲介活動によって依頼のあった不動産の売買が成立した場合に、不動産会社が成功報酬として受け取る報酬が仲介手数料になります。成功報酬である仲介手数料は、あくまで契約が成立した場合に支払う手数料ですので、売買契約が成立していない状態では支払う必要はありません。

なお、仲介手数料の支払い時期に関してですが、不動産売買の契約が成立した時点で不動産会社などの仲介業者は仲介手数料を請求できる権利を持ちます。そのため、不動産会社は契約締結時に仲介手数料を全額請求することも可能です。しかし、契約締結時に物件の引き渡しまで終わっていることはほぼありません。このことから、一般的に仲介手数料の支払いに関しては、「契約が成立したとき」と「物件の引き渡しのとき」の2回に分けて50%ずつ仲介業者へ支払うというケースが一般的とされています。

不動産の仲介手数料は、売買される不動産の取引額によって変動します。取引額が高額になる不動産取引では、仲介手数料も高額になる場合も多いため、仲介手数料の支払い時期に関しては、事前に不動産会社に確認しておいたほうが安心です。

また、仲介手数料は現金での一括払いが基本ですが、最近では、振込みやクレジットカード払い、分割払いに対応している不動産会社も増えてきています。支払い方法は不動産会社によって変わりますので、現金一括払い以外の支払い方法を希望する場合には、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

不動産の仲介手数料を計算するときの基礎知識

不動産の仲介手数料は、土地や建物の売買価格に対して一定率を乗じて計算されます。このときの売買価格とは、消費税抜きの価格を対象とします。また、仲介手数料の計算において、土地と建物では消費税が課税されるか課税されないかが違いますので注意が必要です。

原則としてですが、建物は経年劣化によりその価値は下がり、最終的には消費されるという考えから消費税の課税の対象となります。一方で、土地は地価の変動などによって価格の変動はあるものの、消費され価値が無くなるものではないという考えから非課税対象となっています。

そのため、建物の仲介手数料を計算するときには、税抜き価格がいくらなのかをあらかじめ算出してから仲介手数料を計算します。対して、土地は非課税であるため、土地の仲介手数料を計算する場合は、売買価格そのままの数字で仲介手数料を計算してかまいません。

注意しないといけないのは、土地と建物を同時に購入する場合です。建売住宅などは税込価格になっているケースが多いため、記載された売買価格が税抜きなのか税込みなのか、その内訳をしっかりと把握した上で仲介手数料を計算する必要があります。また、仲介手数料自体は課税の対象となるため、物件の売買価格から計算された仲介手数料に消費税分をプラスした金額が実際に不動産会社に支払う仲介手数料の総額となりますので注意してください。

不動産の仲介手数料の考え方の違い

不動産売買が個人同士の場合と売主が法人の場合では、仲介手数料の考え方に違いがあります。ここでは、物件の売主が個人の場合と法人の場合とでの仲介手数料の違いや注意する点について説明します。

個人同士の場合

消費税というものは、事業者から物品を購入したり、サービスの提供を受けたりする場合に発生する税金です。ですので、個人間で不動産の売買を行った場合には、原則として消費税はかかりません。たとえその不動産売買において不動産会社が仲介に入っていたとしても、不動産会社はあくまで売主と買主を仲介しているだけです。不動産の売買契約自体は個人間となるため、消費税の課税対象にはならないのです。

そのため、個人間で売買契約を交わした不動産売買では、売買価格そのままを基準として仲介手数料を計算することが可能となります。

売主が法人の場合

建売業者のような事業者から住宅を購入する場合や事業用建物の譲渡には、売買価格に対して消費税が課せられます。ただし、土地に関しては非課税となります。そのため、このような物件の仲介手数料を計算する場合には、物件価格の総額から土地と建物の価格を分け、その内訳を確認する必要があります。実際に仲介手数料を計算する際には、土地価格と税抜きの建物価格から仲介手数料を計算します。

誤って消費税込みの総額から仲介手数料を計算してしまうと、仲介手数料を多く支払ってしまうことになりますので注意してください。不動産売買は高額な取引が多いため、このような少しの計算の違いが大きな価格の違いになってしまいますので慎重に計算するようにしましょう。

不動産の仲介手数料の目安はどれくらい?

不動産の仲介手数料に関しては明確な決まりがあるわけではないため、不動産会社によって手数料の設定はまちまちです。ただし、宅地建物取引業法によって仲介手数料には上限が定められています。契約の際に不当な仲介手数料を請求されることの無いよう、仲介手数料の上限に関しても内容をしっかりと把握しておきましょう。

仲介手数料の法定上限額は、以下の通りです。

・取引額200万円以下の金額は、取引額の5%以内
・取引額200万円を超え400万円以下の金額は、取引額の4%以内
・取引額400万円を超える金額は、取引額の3%以内

上記の価格に消費税をプラスしたものが仲介手数料の総額になります。

不動産の仲介手数料を確認するときの注意点

仲介手数料に関してのトラブルを回避するためには、契約前に仲介手数料をしっかりと確認しておくことが大切です。ここでは、不動産会社の仲介手数料を確認する際の注意点について説明します。

仲介業者によって金額の表示方法が違う

不動産の仲介手数料を確認する際の注意点の一つとして、仲介を依頼する仲介業者によって金額の表示方法が違うという点があげられます。土地に関しては非課税なため問題は無いのですが、建物に関しては、税抜きで記載されている場合と税込みで記載されている場合があるので注意が必要です。仲介手数料というのは、税抜価格を参考にして計算するため、税抜価格と税込価格では算出される仲介手数料に違いが出てきてしまうためです。対象となる売買価格が税抜きか税込みかをしっかりと確認しておかないと、仲介手数料の計算を大きく間違ってしまう可能性が出てきてしまいますので、その点は十分に注意してください。

特に土地と建物をセットで購入する場合は、売買価格が土地建物を含めた総額が記載されているケースが多いため、仲介手数料の計算間違いが起こりやすくなります。また、売主が個人の場合と法人の場合では消費税に関しても違いが出てきますので、その点もしっかりと確認をしておきましょう。

仲介手数料は内訳まで確認したほうがいい

これは本来あってはいけないことなのですが、不動産会社のミスによって仲介手数料が本来の価格より高く計算されてしまうというケースも無いとはいいきれません。支払いに関しての不要なトラブルを避けるためにも、仲介手数料の支払いの際には、その内訳をきちんと確認しておきましょう。

また、前述したように仲介手数料には明確な基準がなく、上限額のみが法律で決められています。そのため、一般的な不動産会社では仲介手数料を上限いっぱいに設定するケースも多く見受けられます。しかし、最近では不動産業界でも競争が激化し、仲介手数料を値引きして他社との差別化を図る不動産会社も出てきています。

そのため、仲介手数料を支払ったあとで後悔しないためには、不動産会社から提示された仲介手数料が上限ギリギリの価格なのか、それとも値引きされたものなのかを自身の力で判断できるようになることが重要です。そういった意味では、不動産取引を今から行おうとした場合には、仲介手数料の計算方法を事前に把握しておくということはとても大切なことです。

消費税を含めた不動産の仲介手数料の計算方法

では、不動産の仲介手数料の計算方法について例を挙げて説明します。ここでは、販売価格が5000万円(税込み)であり、そのうち土地が3020万円、建物が1980万円の物件を売買した場合の仲介手数料を計算してみます。

まず、土地は非課税ですので価格はそのままの3020万円とします。対して、建物の1980万円は税込み価格になりますので、消費税分(10%)の180万円を販売価格の1980万円から差し引き1800万円とします。そうすると、この物件を売買した場合には、3020万円+1800万円=4820万円に対して仲介手数料がかかる計算となります。

この金額をもとにして仲介手数料を計算すると、

・200万円までの部分:200万円×5%=10万円
・200万円を超え400万円以下の部分:200万円×4%=8万円
・400万円を超える部分:4420万円×3%=132万6000円

10万円+8万円+132万6000円の合計150万6000円が仲介手数料ということになります。この金額に消費税10%分の15万600円を足した165万6600円が、仲介業者に支払う仲介手数料の総額となります。

また、400万円を超える物件の仲介手数料の計算については、速算法という計算式を使うこともできます。速算式では、「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」で仲介手数料を計算します。

ちなみに、速算式で計算してみると、

・4820万円×3%=144万6000円+6万円=150万6000円

これに消費税15万600円を足して165万6600円となり、結果は同じになります。

不動産の仲介手数料を安く抑えるには?

たとえ数%の手数料といえども、数千万単位で取引される不動産売買では、どうしても仲介業者に支払う仲介手数料も高額になりがちです。その上、仲介手数料には消費税も加算されてしまうため、さらに契約者の負担も大きくなってしまいます。不動産の売買において最大の経費は、不動産会社など仲介業者に支払う仲介手数料だともいえるのです。

では、時には数十万円から数百万円もかかってしまう仲介手数料。その負担を少しでも軽くする方法はないのでしょうか。実は高額な仲介手数料を無料にする方法が存在するのです。

その方法とは、不動産の仲介をゼロワンハウスに依頼するというもの。不動産の仲介を行うゼロワンハウスでは、基本的に仲介手数料が無料。買主が仲介手数料を支払う必要がありません。

不動産取引では、売主と買主それぞれが仲介業者に対して仲介手数料を支払う仕組みとなっています。ゼロワンハウスでは、仲介手数料の受け取りを売主のみに限定することによって、買主の仲介手数料を無料にすることを可能にしているのです。ただし、物件によってはどうしても売主から仲介手数料が出ないケースもあります。そういった場合でも、ゼロワンハウスでは、買主が支払う仲介手数料は業界最安クラスの「0.7%」。仲介手数料の負担を限りなく少なくできるサービスなのです。

通常であれば、3~5%もかかってしまう仲介手数料が無料、もしくは1%以下になるというのは、利用者にとってはとてもうれしい仕組みではないでしょうか。浮いたお金で新居の家具や家電製品をワンランクアップしたり、家族旅行に行ったりすることも出来てしまいます。

また、ゼロワンハウスは仲介手数料が無料というだけではありません。ゼロワンハウスのスタッフは長年不動産売買を扱っている、いわば不動産業のプロフェッショナルばかりです。条件に合う物件探しはもちろんのこと、物件の価格交渉や住宅ローンの相談まで幅広く対応してくれる、買主にとって頼もしい味方となってくれる存在なのです。

仲介手数料の支払いを少しでも軽くしたいと思っているのであれば、一度ゼロワンハウスに相談してみてはどうでしょうか。

不動産の仲介手数料は消費税に注意して計算しよう

不動産の仲介手数料を計算する際には、消費税の扱いに十分注意しながら計算をするようにしてください。計算方法を間違ってしまうと、仲介手数料も大きく変わってしまいます。また、仲介手数料をいちいち計算するは面倒というかたは、仲介手数料の計算も不要で、基本的に仲介手数料が無料となるゼロワンハウスを利用することを検討してみてはどうでしょうか。

【この記事の監修】
森元 将士 1983年生まれ 宅地建物取引士

日本大学卒業後、テレビ制作・コーディネーターの職を経て大手不動産会社へ入社。 幅広い不動産売買業務全般に携わる。 購入者が損をしない不動産選びを支援したいという想いから、2014年に不動産売買仲介サイト「01HOUSE」を立ち上げ、現在まで300件以上の不動産取引を経験。疑問と不安を解決し、不動産購入の後押しとなる情報を発信している。

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