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不動産契約の仲介手数料の相場って?安く契約するための方法は?

01-31-2020

不動産の購入時や賃貸物件の契約時には、仲介手数料などの初期費用がかかることになります。賃貸契約時の敷金や礼金とは違って、仲介手数料は物件を仲介した不動産会社に対して支払われる費用です。請求される金額も不動産会社によって異なるため、契約時にはしっかり確認したいところ。それでは、仲介手数料の相場はどの程度なのでしょうか。ここでは、仲介手数料の相場や安く契約するための方法などについて解説します。

そもそも不動産の仲介手数料はなぜ必要なの?

仲介手数料とは、不動産の契約者同士の間に入って調整を行う仲介業者に対して支払われる費用です。不動産仲介業者は、依頼者が希望する物件を探して提案したり、必要な情報を調べて有益な情報を提供したりしてくれます。不動産仲介業者が契約者同士の間に入ることによって、スムーズかつ公平な取引がしやすくなり、売主(貸主)にとっても買主(借主)にとっても有益な契約ができるようになるというわけです。

また、仲介業者は単に有益な情報を提供してくれるだけではありません。不動産関係の専門家として、物件の購入や賃貸契約に役立つアドバイスもしてくれます。最終的な決定を迷っているときでも、専門家の意見を仰ぐことで最適な答えが見つかることも少なくありません。仲介手数料とは、そのように仲介業者が提供してくれるさまざまな業務に対する報酬という側面があります。

たとえば、物件を探すうえでは、いくつかの物件を見て回るのが一般的です。その際、仲介業者に車を出してもらって、所定の物件まで連れて行ってもらうことになります。そのときの移動費や人件費も、仲介手数料のなかに含まれています。不動産探しから取引まで、一連の流れをサポートする業務に対する成功報酬であるからこそ、契約が成立に至らなかったときは仲介手数料を支払う必要もないわけです。

不動産の仲介手数料の相場はどれくらい?

不動産の仲介手数料は、上限を超えない範囲で仲介業者が自由に決めて良いことになっています。そのため、依頼する仲介業者によって金額も変わってきます。ただ、仲介手数料にも相場はあるので、契約の際は相場を参考に金額が妥当かどうかしっかり確認しておきたいところです。以下、不動産の仲介手数料の相場について解説します。

賃貸の場合

仲介手数料には、法律で定められた上限金額があります。不動産仲介業者は、その上限金額を超えて仲介手数料を請求することはできません。法律で決められている仲介手数料の上限金額は、賃貸の場合で「家賃(管理費・共益費は除く)の1カ月+消費税」です。この上限金額を、貸主と借主が折半して支払うのが通常であり、それがそのまま仲介手数料の相場となります。

したがって、物件を借りる際に支払う仲介手数料も、本来なら家賃の0.5カ月分+消費税が上限となるはずです。ただ、賃貸契約の実情としては、折半ではなく借主のみに家賃1カ月分の仲介手数料が請求されるケースも少なくありません。なぜなら、貸主と借主双方の合意があれば、仲介業者はどちらか一方に対してのみ仲介手数料を請求できるとされているからです。

もちろん、物件を借りる側としては、そのような合意をした覚えはないとも主張できるでしょう。しかし、実際は合意したつもりがなくても、契約書に承諾した時点で合意したと見なされてしまうことがあります。なかには、仲介手数料を「家賃の0.5カ月分+消費税」としている仲介業者もありますが、そうでないことも多いので、契約の際はきちんと確認してから契約書にサインするようにしましょう。

購入の場合

購入の場合も、法律によって仲介手数料の上限金額は決められています。ただ、上限金額の計算方法は、賃貸の場合と比べて少し複雑です。購入の場合、仲介手数料の上限金額は不動産の売買価格に応じて変わってきます。たとえば、売買価格が200万円以下だった場合、仲介手数料の上限金額は「売買価格の5%+消費税」となります。一方、200万円超400万円以下については「売買価格の4%+消費税」、400万円超の売買価格だった場合は「売買価格の3%+消費税」というのが仲介手数料の上限金額です。

この計算式に応じて、実際に仲介手数料の上限金額を計算してみましょう。1000万円のワンルームマンションを購入した場合なら、計算式は「1000万円×3%+消費税10%」となり、仲介手数料の上限金額は33万円です。物件を購入する場合も、このように売買価格に応じて計算される上限金額が仲介手数料の相場となります。ただ、仲介手数料を支払うタイミングは賃貸の場合と異なります。賃貸の場合では、契約の成立時に仲介手数料を支払うのが一般的ですが、購入の際の仲介手数料は売買契約時と引渡時に半分ずつ支払うケースが多いようです。

仲介手数料は成功報酬であるため、契約が成立しなければ支払う必要も生じません。しかし、購入の際は単に売買契約を締結するだけではなく、実際に物件を引渡してもらって初めて契約を完了したことになります。通常は売買契約成立から物件の引渡しまでかなりの時間がかかることから、仲介手数料の支払いも2回に分けて行うことが望ましいとされているのです。

不動産の仲介手数料の相場について知っておいたほうがいいこと

不動産の仲介手数料には、だいたいの相場があることは確かです。しかし、基本的に「いくらでなければいけない」という決まりはありません。上限金額を超えて請求することができないだけで、実際の仲介手数料の金額は仲介業者の裁量によって決められています。つまり、仲介業者によっては、相場より仲介手数料が安い場合も珍しくないばかりか、こちらから上手く働きかければ仲介手数料を割り引いてもらうことも十分にできるということです。

ただ、最初から「不動産の契約をするときは高い仲介手数料がかかる」と思い込んでいると、仲介手数料を安くできるチャンスを逃してしまう可能性も高くなってしまいます。賃貸にせよ売買にせよ、不動産の契約をする際は、まず仲介手数料に対する先入観を捨てることから始めてみましょう。また、仲介手数料を示された場合は、提示された情報を鵜呑みにせず、どのような計算をしているのかきちんと確認することも大切です。賃貸の場合では、借主にのみ仲介手数料の請求をしている場合もあるので注意が必要です。

支払うタイミングも、仲介業者によって異なります。売買価格によっては、仲介手数料だけでもかなりの高額になる場合もあります。売買契約時と引渡時の2回に分けて支払う場合、1回に支払う金額はそこまで大きくはならないでしょう。しかし、仲介業者によっては引渡時に一括で請求されることもあります。その場合、金額によっては急に用意するのが難しいということもあるかもしれません。ですから、仲介手数料の支払い時期についても、なるべく早い段階で確認しておくことが大切です。

不動産の仲介手数料を相場よりも安くするには?

仲介手数料を相場より安くするにはどうすれば良いでしょうか。ここでは、物件の持ち主や物件を直接管理する不動産会社と直接やり取りする方法と、業者に対して値下げ交渉する方法の2種類から、仲介手数料を安くする秘訣を探っていきます。

直接やり取りする

仲介手数料というのは、あくまで売主と買主、貸主と借主を仲介する業務に対して支払われる報酬です。そのため、仲介業務ではない不動産の取引に関しては、仲介手数料も発生しません。たとえば、賃貸の場合では、持ち主が直接管理しているような物件もなかにはあります。そのような物件の場合、仲介業者を通さず持ち主と直接やり取りできることがあります。直接やり取りすれば、仲介業者が間に入らないため、仲介手数料を支払う必要もなくなるというわけです。

また、物件のなかには、不動産会社が直接管理しているものもあります。そのような物件の場合も、間に入る業者はいないため、そもそも仲介手数料を必要としません。このように、持ち主や物件を管理している不動産会社と直接やり取りすれば、仲介手数料をかけずに賃貸物件を借りられることがあるのです。ただし、住みたい物件が必ずしも直接やり取り可能とは限りません。また、仲介業者を通さずに直接やり取りすれば、自分で処理する問題が増えたり、トラブルに巻き込まれたりする可能性も高くなります。直接やり取りする場合は、トラブルにならないように慎重に対応することが大切です。

値下げの交渉をする

仲介手数料は上限が定められているだけであるため、上限を超えない範囲なら変更しても法律上は何ら問題ありません。そのため、うまく値下げ交渉できれば、仲介手数料を安くしてもらえる可能性があります。もちろん、値下げ交渉を成功させるのは決して簡単ではありません。仲介手数料は仲介業者にとっての主たる収入源であるため、値段を下げれば業者にとっては痛手となります。特に、1~3月の引越しシーズンは競争率が高く、交渉に応じなくても成約を勝ち取れるため、値下げ交渉しても無駄骨に終わることがほとんどです。そればかりか、交渉しようとする人は敬遠されて、希望の物件を借りられなくなってしまう恐れもあるので注意しましょう。

仲介手数料の値下げ交渉をするなら、なるべく繁忙期以外を狙うのが鉄則です。比較的客が少ない4~6月や、不動産業界の閑散期といわれる7~8月などは特に狙い目の時期になります。仲介手数料は成約に至らなければ発生しないため、客が少ない閑散期は成約数を伸ばすために値下げ交渉にも応じてくれることが多いのです。また、交渉する際は、実際の状況に合わせて行うことも忘れてはなりません。たとえば、人気がなくて空室が多くなっている物件や、駅から距離が遠くて敬遠されている物件などは、交渉がうまく進む可能性も高いといえます。

不動産の仲介手数料が無料の業者もある!

なかには、仲介手数料を無料にしている業者もあります。ただ、無料となると、何か裏があるのではとつい勘繰ってしまうのが人間の心理です。実際、仲介手数料を無料にできることには、しっかりした理屈があります。ここでは、仲介手数料を無料にできる理由について詳しく解説します。

仲介手数料を無料にできる理由

賃貸物件の仲介を行っている「サンキュールーム」や、不動産売買の仲介をする「ゼロワンハウス」といった不動産業者では、仲介手数料を基本無料として取引を行っています。こうした業者で仲介手数料を無料にできるのは、ひとつには貸主に全額負担してもらっているからです。賃貸経営では、家賃収入が主な収入源となります。しかし、空室が多くなれば、家賃収入が減ってしまうので、賃貸経営も立ち行かなくなります。経営に苦しんでいる貸主にとっては、仲介手数料を全額負担してでも、とにかく入居者を募って家賃収入を確保したいと考えるのが心情なのです。こうした事情から、借主側の仲介手数料を無料として物件を貸し出すことができるというわけです。

また、仲介業者によっては、不動産仲介業以外の分野で利益を得ている場合もあります。そのような業者では、広告収入などで利益を確保できるので、仲介手数料を請求する必要がないのです。加えて、インターネットを中心にした広告を行ってコストを抑えたり、業務の効率化や各スタッフの専門性を高めたりすることによって、仲介手数料を無料にしても利益が出せるようなシステムを構築していることも理由のひとつです。

仲介手数料無料以外のメリットは?

仲介手数料無料の仲介業者だと、別のところで費用がかかるようなことがないのか不安に思う人もいるかもしれません。しかし、基本的に仲介業者は仲介手数料以外で別途手数料を請求することはできないことになっています。そのため、仲介手数料が無料でも、安心して取引することができるのです。

しかも、ゼロワンハウスやサンキュールームなどの業者では、仲介手数料無料以外のメリットも豊富です。たとえば、ゼロワンハウスでは、仲介手数料が無料であるばかりか、売主から受け取った手数料を買主にキャッシュバックするというサービスも実施しています。また、どうしても仲介手数料を無料にできない物件だった場合でも、ゼロワンハウスでは仲介手数料を一律で0.7%と決めているため、安心して依頼できる点もメリットのひとつです。

一方、サンキュールームでは、契約成立時に新生活に役立つ家電のプレゼント企画やインターネット回線の加入がお得になるサービスを行っています。また、条件を満たすことで、最大1万円のキャッシュバックを受けられるサービスもあり、サンキュールームにも仲介手数料以外のメリットが満載です。もちろん、不動産のプロが効率的に物件を紹介してくれるので、スムーズに希望に合う物件が見つかる可能性が高いことも大きなメリットです。

業者選びで仲介手数料以外に気を付けたい注意点

仲介業者を選ぶ際は、仲介手数料はもちろんのこと、それ以外にかかる費用の有無や金額にも十分に気をつけておきたいところです。たとえば、賃貸の場合、仲介手数料が無料でも敷金や礼金がかかってしまう可能性もあります。賃貸物件を探すうえでは、敷金や礼金、仲介手数料、前家賃など、契約時に発生する初期費用をどれだけ抑えられるかがその後の生活にも大きな影響を与えます。ですから、賃貸の場合は、仲介手数料だけではなく、初期費用トータルでいくらかかるかを目安に物件や仲介業者を選ぶようにしましょう。

一方、不動産を購入する場合は、契約書に貼り付ける印紙代や手付金なども事前に用意しなければなりません。仲介手数料と同様に、印紙代は売買代金に応じて変わります。それぞれの契約によって、かかる費用の種類や金額は異なるため、余裕を持って準備しておくことが大切です。不動産の賃貸や売買では、大きな金額を振り込むことも多いですから、金額や振込先の間違いにも十分に気をつけておきましょう。

不動産の仲介手数料の相場を抑えつつ安く済ませよう

不動産の契約をするとなると、決して安くはない仲介手数料がかかることも少なくありません。ただ、相場をしっかり押さえておけば、交渉次第で仲介手数料を通常より安く済ませることも十分可能です。特にゼロワンハウスやサンキュールームでは、仲介手数料無料で不動産の紹介を受けることができます。仲介手数料が発生する物件でも、相場より安い金額で取引可能であるため、物件探しの際はぜひ利用してみてはいかがでしょうか。

【この記事の監修】
大槻陽一 株式会社GKコンサルティング代表取締役

一部上場企業退職後、六本木のレストランにて接客スキルを学ぶ。その後、不動産会社・IT企業での勤務を得て 2013年8月、株式会社GKコンサルティングを設立。現在まで3,000件以上の不動産取引を経験。 取引慣習にブラックボックス的な要素が多く、一般のユーザーにとって不透明な不動産業界を変えるため、インターネットメディアを通じて有益な情報を届けている。

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