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不動産売買の仲介手数料は安くできる?計算方法や無料になるケースも紹介

12-24-2019

仲介手数料とは、不動産物件を購入したり売却したりするとき、取引の間に入った不動産仲介業者へと支払う費用のことです。仲介手数料を安くする方法を知っておくと、少しでも不動産取引の負担を軽くできます。この記事では、不動産の仲介手数料の基礎知識を解説する一方で、価格交渉の方法や無料になるケースなども紹介していきます。

不動産売買の仲介手数料とは?

まず、仲介手数料は不動産に関する取引を取り持ってくれた仲介業者に対して支払います。基本的には成功報酬なので、万が一、売買や賃貸契約が成立しなかった場合には発生しません。また、契約が合意に至る前なのに業者から請求されることもないでしょう。個人が不動産取引をする際には業者に相談するケースが多いため、仲介手数料を支払う可能性が高くなります。媒介契約を結んだ仲介業者は取引に関する一切の業務を請け負ってくれるので、仲介手数料は正当な報酬だといえます。

仲介手数料を支払う側は、案件によってさまざまです。売主が全額負担することもあれば、売主と買主の双方で折半するパターンも珍しくありません。仲介業者の方針などによって請求される人は変わるので、業者を選ぶ際に注意するポイントのひとつです。

仲介手数料を支払う具体的なタイミング

成功報酬である仲介手数料は、不動産取引が成立しない限り業者の顧客には支払いの義務がありません。そもそも、物件価格に応じて設定される料金なので、取引成立前には請求のしようがないともいえます。具体的な支払いのタイミングは売買契約が成立した時点で5割を請求されます。そして、物件を引き渡し終えた時点で残りの5割を請求されるのが一般的な流れです。

ただ、不動産仲介業者の業務は引き渡し完了まで続くとの考え方もあります。その場合、最後まで滞りなく取引が行われてようやく成功となるので、引き渡し完了を待って全額が請求されます。これらのタイミングは業者や案件ごとによって異なるので、取引が本格化する前にチェックしておきましょう。

仲介手数料の計算方法と計算例

不動産業者が顧客に請求できる仲介手数料には上限が定められています。そのため、顧客は不動産業者が設定している手数料に法外な点がないかをしっかり確認しておきましょう。以下、仲介手数料の計算方法や計算例を紹介していきます。

仲介手数料の速算式

物件の売却価格が決定すると、仲介手数料を算出することができるようになります。まず、200万円以下の売却価格であれば手数料の割合は5%です。それに消費税を加えた額が顧客に請求されます。次に、売却価格が200万円を超えた部分から400万円以下までは割合4%と2万円、そして消費税が手数料です。売却価格が400万円を超えてからは、3%をかけた額に6万円と消費税を加えた額となります。

ここでいうパーセンテージはあくまで上限であって、必ずしもこれらの数字で計算されるわけではありません。200万円以下の売却価格であるにもかかわらず、5%未満の手数料を請求されるケースもありえます。なお、売却価格が高くなったときに加えられる2万円や6万円は調整額です。異なるパーセンテージで計算された部分を補うため、計算のときに捕捉する額だといえます。

計算例1:物件価格が150万円のとき

試しに、さまざまな物件価格で仲介手数料の上限を計算していきます。まず、150万円の物件があったとして速算式は「200万円以下のケース」が適用されます。つまり、「150万円×5%+消費税」=「7万5000円×110%」なので、8万2500円が上限です。

計算例2:物件価格が300万円のとき

次に、物件価格が300万円なら速算式は「200万円を超えていて400万円以下の場合」を使います。正確な式は「300万円×4%+2万円+消費税」なので、「14万円×110%」となり、15万4000円が上限です。

計算例3:物件価格が1500万円のとき

最後に、物件価格が1500万円であれば速算式は「400万円を超えるケース」を用います。すなわち「1500万円×3%+6万円+消費税」なので、「51万円×110%」であり、上限は56万1000円です。

これらの速算式を知っておくと、不動産仲介業者から物件を紹介されたときに自分で手数料を把握できます。仲介業者から見積をもらったとして、その額が安いのか高いのかを瞬時に判別できるでしょう。また、仲介手数料に関する知識が少ないと悪徳業者にだまされやすくなってしまいます。見積や料金体系についての不審点は、速算式にあてはめて見抜くことが大事です。

仲介手数料以外に費用がかかるケースもある?

不動産取引において、仲介手数料以外にもさまざまな費用が発生します。費用のシステムを理解していないと後からトラブルを招きかねません。この段落では、不動産取引にまつわるさまざまな費用の種類を紹介していきます。

特別な売却活動をしたケース

普通に不動産仲介業者と契約し、物件を紹介してもらうだけなら取引には手数料以外の費用はかかりません。しかし、特別な売却活動を行った場合、別途で費用を請求されることもあります。たとえば、通常の宣伝活動では掲載しないような広告を作成すれば多くのコストがかかってきます。また、仲介業者が遠方の買主候補へと直接交渉に向かった際も多額の費用が発生します。これらの実費は、仲介業者から売主に請求可能です。

ただし、売主が望んでいないにもかかわらず仲介業者の勝手な判断で行った活動に関しては、実費を上乗せできません。また、請求できるのはあくまで実費のみです。出張費が3万円かかったとして、そこに利益を加えた4万円を請求したとなるとルール違反です。これらの条件を満たしていないとき、手数料以外の費用が発生することはありません。もしもルールにない費用を仲介業者が請求してきたなら、宅地建物取引業法に抵触する可能性も出てきます。

400万円以下の空き家を売買したケース

「調査費用」という名目で仲介業者から費用を請求されるケースもあります。いわゆる「低廉」な空き家を売却するとき、仲介業者は現地調査で物件の状態を確認する傾向が顕著です。具体的には、400万円以下の空き家を売却する場合、仲介業者は上限18万円までを現地調査費用として請求できます。これが300万円までの空き家だとすれば、実際に18万円もの費用が発生することはまずありません。それでも上限の18万円を請求される可能性が出てくるので注意しましょう。

ただし、業者から請求できるのは実費のみなので、18万円を超えることはないといえます。もしも請求額がおかしいと思えば、業者に内訳を聞くなどの確認が大切です。売主との間で合意なしに、業者は現地調査費用を受け取れません。なお、400万円を超える空き家については現地調査費を請求できなくなります。通常の仲介手数料と同じ上限で費用が計算されます。

売買契約が解除になったら仲介手数料はどうなる?

仲介手数料が発生するのは、あくまで売買契約が成立した時点からです。もしも業者の依頼者には責任のない事象で売買取引が成立しなかったとなれば、契約は白紙解除となります。すなわち、業者から依頼人に仲介手数料を請求する権利が失効します。ただし、依頼者が契約違反をするなどして自己都合による解除となった場合には仲介手数料を請求する権利が残ります。実際に売却が行われなかったとしても、依頼者は仲介手数料を業者に支払わなくてはいけません。

ただし、仲介手数料を全額支払うかどうかはケースによります。過去の最高裁は売買契約が解除された後の仲介手数料について、「期間や仲介にかかった労力を考えて決定される」と判決を下しました。つまり、契約期間が短かったり、仲介業者の業務量が少なかったりした取引では、必ずしも手数料の全額を依頼者に請求できるとはいえないのです。

2019年10月の消費増税による影響は?

消費税が2019年10月に8%から10%へと引き上げられました。その影響で、さまざまな商品やサービスの価格が変動しています。仲介手数料も例外ではありません。次の段落から、仲介手数料と増税の関係を説明します。

仲介手数料は増税の影響を受ける

結論から書けば、仲介手数料は増税の影響を受けます。なぜなら、仲介手数料を求める速算式には「消費税」も含まれているからです。たとえば、「150万円×5%+消費税8%」だった仲介手数料の上限が「150万円×5%+消費税10%」に変わるわけなので、増税前までよりも高くなるのは避けられないでしょう。しかも当然ながら、物件価格が高くなるほど消費税の額も大きくなり、仲介業者の利用者の負担となっていきます。

増税の影響を完全に避けることはできないものの、なるべく抑えることは可能です。もともと仲介手数料を安く設定している不動産業者を探せば、安価で取引を完了できます。いっそ手数料が無料の業者にこだわって探してみるのもひとつの方法です。

物件価格が影響を受ける場合も

仲介手数料のほか、物件価格そのものが増税によって影響を受けることもあります。たとえば、売主が個人なら物件価格は非課税対象となります。消費増税によって売却価格が変わりはしません。しかし、売主が業者だと物件価格は課税対象です。したがって、増税した分だけの消費税が乗る形で売却がなされます。売主が個人か業者かで買主の負担は大きく変わるため、消費税を考慮しながら物件を探すようにしましょう。

仲介手数料を抑えることは可能?

ここまで、仲介手数料の速算式を基にしながら、依頼者の負担について説明してきました。ただ、これらの算式によって求められているのはあくまで「上限」に過ぎません。仲介手数料は上限がある一方で、下限はないので不動産会社が自由に設定できる仕組みです。もしも仲介手数料が高いと思ったなら値引き交渉をしても許されます。その結果として、不動産会社の言い分と折り合いがついたのであれば仲介手数料を安く抑えることも可能です。不動産会社によっては値引き交渉にも慣れているので、依頼者が「安くしてほしい」と切り出しても受け入れてくれる確率は高いでしょう。

また、最初から仲介手数料を無料にしている不動産業者も少なくありません。こうした会社の多くは手数料をとらなくても儲けが出る経営体制を確立しています。価格が安いからといって業務が手抜きになるとは限らないので、実績が信用できるようであれば契約をしてみるのもひとつの方法です。なお、実際に値引き交渉をするのであれば媒介契約を結ぶ前が得策です。契約前の不動産会社は「なんとしてでも自社を選んでほしい」と思っています。そのため、多少の値引き交渉には応じてくれる気持ちになりやすいので、依頼者の話を通せるのです。

仲介手数料を抑えるための4つの方法

不動産仲介業者を探すときは、手数料を抑えられるかどうかを基準にしてみましょう。手数料を安くするのは4つの方法があります。ここからは、それぞれの方法について詳しく説明していきます。

仲介手数料の安い不動産会社を探す

速算式で計算できるのはあくまでも仲介手数料の上限です。つまり、業者によっては最初から仲介手数料を上限まで設定せず、安くしている場合もありえます。特に、都市部では膨大な数の不動産仲介業者と顧客獲得競争を行わなくてはいけません。手数料の安さは顧客に選ばれる際の重要な基準となります。そのため、差別化を図って仲介手数料を半額にしたり、いっそ無料にしたりしている業者もあります。

仲介手数料の安い業者を選べば、当然ながら不動産売買にかかる費用を抑えることが可能です。気になる不動産業者を見つけたら、過去に値引きの実績がないか調べてみましょう。また、手数料が無料の不動産会社はその点をおおいにアピールしていると考えられます。ホームページなどを見て、安さを主張する記載がないかどうかをチェックしてみるのが賢明です。

もしも値引き交渉をするのは難しい事情があったり、交渉が苦手だったりする人は手数料の高い業者と話しても安くしてもらえる可能性は少ないといえます。それならば、もともとの仲介手数料を安く設定している不動産会社に依頼したほうが経済的にも精神的にも楽です。

値引きをしてもらえそうな物件を探す

不動産会社の中には、物件によって仲介手数料を変えているところもあります。こうした会社は臨機応変に依頼者と話し合ってくれる余地が残されています。他の会社と比べると、値引き交渉を受け入れてくれる確率は高いでしょう。たとえば、人気エリアで希少性の高い家になってくると競争率が高いので利益を上乗せしやすいといえます。そのため、仲介手数料を無理にとる必要もありません。それで契約を結べるのであれば、依頼者からの値引き交渉にも応じてくれるのです。

さらに、複数の業者から見積をとるのも効率的な方法です。依頼者からすれば、同物件の相場が一目瞭然になるので現実的な値切りの幅を見定めやすくなります。そして、不動産会社に対しても「ライバル社と接触している」とのプレッシャーを与えられます。他社より少しでも安くすれば契約を結べる場合、値段交渉に応えてくれる会社は珍しくありません。

そのほか、両手仲介を行っている不動産会社も値引きをしてくれやすい傾向が顕著です。両手仲介では売主と買主の双方から仲介手数料をもらっているので、もともとの利益が高くなっています。そのため、値段交渉を持ちかけられても手数料を安くするだけの余裕があるのです。

知人や友人の関連会社に頼む

親しい仲であれば、値引き交渉もしやすくなります。もしも知人や友人が不動産業者に勤めているのなら、「契約をしてもいいので値段を頑張ってほしい」とはっきり伝えてみましょう。これまでのつながりがある相手なら、値段交渉をしたところでやる気をなくす可能性は少ないといえます。むしろ、「親しい相手だけに何とかしてあげたい」という気持ちになってくれることも少なくありません。特に、小規模の不動産会社であれば柔軟に対応してくれるケースもたくさんあります。失敗して当たり前の試みではあるので、伝手があるのならば思い切って相談してみるのが得策です。

そのほか、社員割引を利用してみる方法もあります。自分が勤めている会社と不動産会社が提携しているのなら、社員には割引などの特典が設けられていることもあります。こうした特典に気づかないまま毎日を過ごしている人も多いので、一度総務部などに相談してみましょう。なお、値段交渉は強引に行っても不動産会社の態度を硬化させかねません。そのかわり、契約の意思を示すことで「それならば値段を下げる価値がある」とも思ってもらえます。不動産会社と交渉する際には、謙虚な姿勢を崩さないようにしましょう。

株主優待を活用する

さまざまな特典を使えば不動産会社への費用を安くできることもあります。「株主優待」は代表的なサービスといえます。株式上場をしている不動産会社の中には、株主に優待サービスを提供しているケースも少なくありません。上場している不動産会社であれば株主の仲介手数料を割り引いている可能性も出てきます。もしも仲介手数料をカットできれば、その分の費用はさまざまな部分に回せます。物件取得費用はもちろん、引っ越し後に上等な家財を購入するなどのプランも見えてくるでしょう。本格的に不動産会社を探す前から株主優待をチェックしておくのが得策です。

ただ、優待目当てで株式を取得する際には注意が必要です。優待が充実していても経営が不安定な企業であれば、株式を取得しても損をするリスクが生まれるからです。株式変動を慎重に調べながら、安心できる企業に絞り込むことが大事です。なお、株主優待で仲介手数料を割引するサービスは、不動産会社だけが行っているとは限りません。不動産会社をグループに持つ企業、不動産関連部門を持つ企業などにも設けられていることがあります。不動産業界だけに留まらず、さまざまな業種の企業をリサーチしてみましょう。

仲介手数料を値引いてもらう際のポイント

値引き交渉にはメリットだけでなくデメリットもあります。仲介手数料が安くなるかわりに、不動産取引全体の条件が悪くなってしまう恐れも出てくるのです。以下、値引きのポイントを挙げていきます。

値引いてもらうデメリットも考える

仲介手数料とは、不動産会社が顧客のために活動したことに対する正当な報酬です。それを削ってもらうということは、「あなた方の働きを認めてはいない」という意味に捉えられかねません。そのため、金銭的な負担は軽くなったとしても不動産会社と良好な関係を保つうえでのリスクやデメリットは発生します。また、不動産会社のモチベーションが下がって今後の活動に注力してもらえなくなることも考えられます。値引き交渉をする際には言い方や態度などに気をつけるようにしましょう。

それに、値引き交渉を受け入れることで、取引相手が見つかりにくくなる可能性も生まれます。手数料をもらえなくなった不動産会社は、利益を守るために活動経費を削減しなくてはいけません。そうなると、広告費のかかる通常の仲介活動は実践できにくくなります。選択肢が狭まることで、取引がまとまるまでに時間がかかってしまうのです。

値引き交渉を考えなしにしてしまうと、理想的な取引を行えなくなることも珍しくありません。不動産会社は取引相手を仲介してもらうために大切なのだと自覚しておきましょう。そのうえで、成功報酬の額と不動産会社の協力をバランスよく確かめることが大事です。

値引いてもらうタイミングを考える

仲介手数料の値引き交渉に応じてもらうには、タイミングを見計らいましょう。時期がずれてしまうと交渉の余地があったにもかかわらず、値引きを受け入れてもらえなくなるからです。理想は、媒介契約前に話を切り出すことです。契約前の不動産会社は、「早く正式に仕事を受注したい」と考えています。そのため、手数料の値引きが契約条件に含まれるのなら多少の妥協はしてもらいやすくなります。逆に、契約をしてしまった後では不動産会社側のメリットが小さいので、値引き交渉には応じてもらいにくくなります。

ちなみに、不動産会社との契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。このうち、不動産会社がもっとも獲得したいのは専属専任媒介契約です。依頼者が他の不動産会社と契約を結べなくなるうえ、依頼者自身が見つけてきた物件も会社を通して取引しなくてはいけないからです。つまり、「手数料を割り引いてくれるなら専属専任媒介契約になってもいい」と提案すれば、値引き交渉は速やかです。ただ、値引き交渉にはトークスキルが必要ですし、担当者との相性もあります。苦手意識が強い人は、最初から仲介手数料が安かったり無料だったりする業者を選びましょう。

仲介手数料を抑えつつ良い不動産会社を探すポイント

単に安さだけが優良業者の条件ではありません。ここからは、仲介手数料が抑えられるうえに業務内容も信用できる不動産会社の見分け方を紹介していきます。

仲介手数料を安くできる理由が明らかかどうか

不動産会社が値引き交渉に応じてくれたとしても、「根拠」は必ずチェックしたいところです。たとえば、ネットサービスを提供している不動産会社は有料広告に頼らなくても、自社である程度の宣伝力を確保できています。また、業務効率化を進めている会社も余計なコストを削減できているといえます。業務をマニュアル化し、従業員の多くがスピーディーに顧客対応へと当たれているからこそ無駄な経費が発生しません。その分、料金を安くできるので集客へと結びつくという流れです。こうしたタイプの不動産会社は、手数料が安いだけでなく仕事ぶりにも信用を置けます。

ただし、説明を聞いても値引きの根拠が曖昧な会社は、「時間や労力をかけなければ原価を抑えられる」と考えている恐れがあります。その場合、仲介活動で手抜きをされてもおかしくありません。結果的に、なかなか良い取引相手が見つからず損をしてしまう危険が出てくるのです。優良企業を見抜くためには不動産会社のビジネスモデルにも注目してみましょう。誰からどのような利益を得ているから経営が成り立っているのかを把握しておくと、値引きの根拠まで見えやすくなります。

過去に処分歴がないかどうか

不動産仲介業者は宅地建物取引業に該当します。そして、営業のためには国土交通大臣免許または知事免許がなくてはいけません。これらの免許を取得していると、自動的に免許番号が発行されます。免許番号は「信頼できる企業である」ことの証なので、不動産仲介業者ならホームページなどで公表しています。まずは、気になった業者の免許番号を確認しましょう。免許番号がないのに経営しており、簡単に値引き交渉にも応じているような業者ならば違法行為を続けているリスクがあります。

また、宅地建物取引業法に違反していないかも要注意です。虚偽情報を開示して顧客を集めていたなどの経歴があると、高確率で行政処分を受けていると考えられます。こうした過去の情報はインターネットで調べるとどこかに出てくるでしょう。処分歴をまとめたサイトなどを利用しても便利です。ただ、行政処分を受けたのに今もなお営業を続けているということは、改善がなされているという考え方もできます。処分歴の警戒は大切でも、絶対に「悪徳業者である」とは決めつけられません。現在の評判も同時に調べておくと、客観的な判断を下せます。

不動産売却に強みを持つかどうか

仲介手数料が安いからといって、全体的なサービスの質が高いかどうかまではすぐに見極められません。上質なサービスを受けたいと感じるのであれば、不動産会社の実績や経歴をしっかりリサーチしましょう。そもそも、不動産会社によってセールスポイントはまったく異なります。価格で勝負しているところもあれば、取り扱っている物件の多さが魅力のところもあります。また、顧客からの要望に熱く応えてくれるのも長所のひとつです。仲介活動に力を注いでくれる会社を探すのは大前提として、自分の希望に合った強みを持つ会社を探すことが大切です。「マンション売買」や「土地売却」といったキーワードを絞り込んでみましょう。

そのほか、下調べとして口コミをリサーチするのもひとつの方法です。インターネットなどで多くの人が主張している意見があるのであれば、不動産会社を選ぶ際の参考にできます。ただ、口コミには匿名の書き込みも多いので、全てを信じ込んでしまうとかえって正確な情報を把握できなくなってしまいます。客観的に口コミを見比べるなどして真偽を疑いつつ、不動産会社がどのようなイメージを持たれているのかを感じ取ることが肝心です。

ゼロワンハウスなら仲介手数料が無料になる!

不動産会社を選ぶ際には、さまざまな基準を吟味しましょう。仲介手数料がゼロになるうえ、サービス面でも問題のない不動産会社に出会えれば好条件の取引を期待できます。たとえば、ゼロワンハウスは価格以外にも強みの多い会社です。ここからは、ゼロワンハウスの特徴について解説していきます。

ゼロワンハウスとは?

不動産に関するプロフェッショナルが集まっているゼロワンハウスは、仲介業者として知られています。ただ、サービス面が充実しているにもかかわらず仲介手数料無料の物件が多いという特徴を備えています。ゼロワンハウスが手数料をカットできているのは、業務効率化がスムーズに行われているからです。インターネット広告事業も行っているので、宣伝に関するノウハウを広く吸収しています。その中で、経費を抑えながら自社の魅力を発信していく方法を確立させました。また、業務内容は高度にマニュアル化されており、迅速な対応を顧客から評価されています。営業活動に多額の経費を投入しなくても、効率的に利益へと結びつけているのです。

ただ、ゼロワンハウスでも、全ての案件が仲介手数料ゼロというわけにはいきません。それでも、手数料は物件価格の一律0.7%という上限を保っています。物件によっては他社に依頼するより数百万円も得になることさえあります。不動産取引において、仲介手数料は最大の経費といえる部分です。それが無料になる分、顧客は好条件の物件も安心して取引できます。

ゼロワンハウスのメリット

まず「キャッシュバック」は大きなメリットです。ゼロワンハウスでは、物件やキャンペーン期間によって、依頼者に還元するキャッシュバックを行っています。ゼロワンハウスを利用すれば仲介手数料が無料になるだけでなく、キャッシュバックを受けられることもあるのです。キャッシュバックの額は最大200万円にもなるので、高額物件に興味のある人にはぴったりのサービスです。次に、ゼロでなくても手数料は一律0.7%しかかからないのも魅力です。率が分かっているので、概算して他社と比較するのも簡単だといえます。

対応できる物件の豊富さもゼロワンハウスの強みです。新築から中古、マンション、土地までさまざまな種類の物件について相談を受け付けています。顧客と向き合うのは経験を重ねたプロフェッショナルばかりなので、的確な助言で理想的な物件探しへと導きます。物件の売買だけでなくローンの組み方などをアドバイスできるのも頼もしいポイントです。しかも、ゼロワンハウスに見積を依頼したり、とりあえず相談だけしたりするのは無料です。「仲介手数料が無料になる物件なのかどうか」といった疑問にも迅速に答えています。ゼロワンハウスに興味がある人は、気軽に連絡をしてみましょう。

仲介手数料を理解して賢く不動産を売買しよう!

不動産取引の仲介手数料は速算式によって上限を求められます。ただ、あくまで上限なので割引サービスを設けていたり無料にしていたりする不動産会社は少なくありません。ゼロワンハウスのように、手数料が無料でサービスの充実している会社を見つけることが大事です。仲介手数料の仕組みを正しく理解すれば、優良な不動産会社を見つけやすくなるでしょう。

【この記事の監修】
森元 将士 1983年生まれ 宅地建物取引士

日本大学卒業後、テレビ制作・コーディネーターの職を経て大手不動産会社へ入社。 幅広い不動産売買業務全般に携わる。 購入者が損をしない不動産選びを支援したいという想いから、2014年に不動産売買仲介サイト「01HOUSE」を立ち上げ、現在まで300件以上の不動産取引を経験。疑問と不安を解決し、不動産購入の後押しとなる情報を発信している。

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